Facility management e finanza immobiliare
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In questa fase storica assistiamo ad un aumento degli investimenti immobiliari in tutto il mondo ed anche in Europa.
Un fatto però fondamentale è che i capitali investiti nel vecchio continente non provengono più solo da istituzioni finanziarie europee, ma anzi al contrario buona parte degli investimenti arrivano da soggetti che provengono dal Nord America e dall’Asia: fondi di private equity, fondi sovrani del Medio ed Estremo Oriente, investitori privati.
Questi nuovi investitori appaiono particolarmente interessati ed attenti alle problematiche ambientali e all’uso di tecnologie consapevoli ed innovative sugli edifici quali: i sistemi BMS (Building Management System) che consentono una gestione dinamica dell’edificio in rapporto alle condizioni climatiche ed all’effettivo stato di utilizzo degli spazi e i sistemi di sicurezza antintrusione e antincendio nonché, ovviamente, alle caratteristiche strutturali-antisismiche degli immobili.
Di seguito la figura 1 evidenzia la distribuzione degli investimenti immobiliari in Europa nel 2014.
Fig. 1 – Distribuzione degli investimenti immobiliari in Europa nel 2014. Fonte: BNP Paribas Real Estate – Real Capital Analytics
Il dato che balza subito ai nostri occhi è l’enorme differenza tra la dimensione degli investimenti immobiliari nel nostro paese e quelli destinati alla Gran Bretagna con Londra in testa, Germania e Francia.
A cosa è dovuta questa grande differenza? Perché il mercato del Real Estate italiano non cresce in misura paragonabile a quello che avviene nei mercati più evoluti?
La risposta è semplice: nel nostro paese non esistono investimenti indirizzati verso il mercato residenziale che costituisce il settore che rappresenta il 90% degli edifici e il mercato di gran lunga più grande.
Nel nostro paese si investe nella residenza solo ed esclusivamente per vendere le unità immobiliari realizzate. Nessun investitore investe nel settore residenziale per mantenere nel proprio portafoglio gli edifici realizzati, cosa che invece avviene normalmente per le altre destinazioni d’uso, come i palazzi per uffici, i centri commerciali, le piattaforme logistiche, gli hotel, i parchi tematici, gli outlet, ecc.
Perché il perimetro del Real Estate italiano non comprende la residenza?
Perché la normativa sui contratti di locazione non tutela adeguatamente la proprietà e quindi gli investitori reputano questa parte del mercato troppo pericolosa.
Il rischio è che l’affittuario cessi di pagare il canone e, come tutti sanno, diviene a questo punto non facile per il proprietario rientrare in possesso del proprio bene.
Nel frattempo il mercato sommerso o nero cresce e si sviluppa in piena tranquillità!
Cosa avviene invece negli altri paesi? Com’è la situazione del mercato immobiliare residenziale?
Cerchiamo ora sinteticamente di descrivere la situazione del mercato residenziale tedesco per valutarne le differenze con l’Italia.
In Germania la propensione all’acquisto della propria abitazione è molto più bassa, circa la metà rispetto all’Italia. Solo circa il 45-47% dei cittadini tedeschi sono proprietari di una casa.
È però molto facile trovare una casa in affitto, perché molti investitori, istituzionali e non, investono nel settore residenziale e posseggono notevoli quantità di abitazioni.
In generale i contratti di locazione non hanno una durata prestabilita e sono più favorevoli per il proprietario che, in caso di morosità dell’inquilino, può rientrare in possesso della proprietà in tempi ragionevoli se non addirittura brevi.
La forte concentrazione del patrimonio residenziale tedesco nelle mani di grandi società immobiliari private che, nell’ambito del proprio business svolgono anche una importante funzione sociale, garantisce la possibilità ai cittadini tedeschi di accedere al possesso di una abitazione, senza esserne proprietari, a costi certi e ragionevoli per un periodo di tempo indeterminato e comunque fino a che ne avranno necessità.
In Germania è piuttosto facile trovare casa in affitto utilizzando uno dei numerosi portali immobiliari (www.meinestadt.de; www.my-next-home.de, ecc.).
I contratti di locazione standard sono senza termine di scadenza temporale, ma è possibile definire la durata della locazione attraverso il contratto stipulato tra le parti. Nel caso di contratti di locazione standard, senza termine di scadenza, l’eventuale termine di disdetta da parte dell’affittuario è di tre mesi.
Le società immobiliari che operano in questo mercato sono molto dinamiche, posseggono grandi patrimoni immobiliari ed in particolare residenziali, sono quotate in borsa e forniscono al pubblico molte informazioni tra cui tutte le notizie relative il proprio bilancio, come è d’obbligo per le società quotate.
Di seguito riportiamo alcuni dati ufficiali relativi le principali società tedesche operanti nel mercato residenziale che risalgono al 15 dicembre 2014[1].
Il mercato residenziale tedesco che consente ai cittadini di questo paese un facile accesso al bene casa, con tutte le conseguenze positive che ne derivano sul piano sociale ed economico, è la dimostrazione del ruolo “infrastrutturale” svolto dal patrimonio immobiliare di ogni nazione.
Purtroppo dobbiamo constatare come questa consapevolezza non sia stata ancora fatta propria dalle Istituzioni Pubbliche del nostro paese.
Deutsche Annington Immobilien SE
Con un valore di 12.892 milioni di € di asset immobiliari gestiti (184.000 appartamenti) è la più grande Property Company tedesca.
Il suo “market share” (quota di mercato) è lo 0,5% di tutte le residenze del paese.
Risulta particolarmente rilevante la sua quota di mercato nell’area metropolitana di Dortmund che è pari al 5,6%.
A fine 2014 il totale delle revenues è stato di 814 milioni di €, mentre l’Ebitda è stato di 376 milioni di € (46%).
Il debito totale è di 7.361 milioni di €.
Deutsche Wohnen AG
È la seconda più grande società immobiliare operante nel mercato residenziale.
Il patrimonio residenziale della società (147.000 appartamenti) è in larga prevalenza situato nelle aree metropolitane di Berlino, Hannover e nella regione Reno-Meno (Francoforte, Wiesbaden, Magonza, Darmstadt, ecc.).
Il valore totale degli asset gestiti ammonta a 10.493 milioni di €.
A fine 2014 il totale delle revenues è stato di 707 milioni di €, mentre l’Ebitda di 411 milioni di € (58%).
Il debito totale è di 5.559 milioni di €.
Gagfah SA
Nasce in Lussemburgo, ma il suo patrimonio immobiliare è situato in Germania soprattutto nelle aree metropolitane di Berlino e Dresda.
Il valore totale degli asset gestiti è di 8.327 milioni di € (146.000 appartamenti).
A fine 2014 il totale delle revenues è stato di 584 milioni di €, mentre l’Ebitda ammontava a 358 milioni di € (61%).
Il debito totale è di 4.880 milioni di €.
LEG Immobilien AG
È una Property Company di medie dimensioni con un patrimonio immobiliare situato principalmente nella regione della Renania settentrionale-Vestfalia.
Il valore totale degli asset gestiti è di circa 5.810 milioni di € (97.000 appartamenti).
Il totale delle revenues a fine 2014 è stato di 570 milioni di €, mentre l’Ebitda ammontava a 245 milioni di € (43%).
Il debito totale è di 2.911 milioni di €.
Grand City Properties SA
È una società immobiliare operante principalmente nelle zone della Renania settentrionale-Vestfalia, di Berlino e della Baviera.
Il patrimonio residenziale della società (43.000 appartamenti) ha un valore totale di circa 2.369 milioni di €.
A fine 2014 il totale delle revenues è stato di 202 milioni di €, mentre l’Ebitda ammontava a 43 milioni di € (21%).
Il debito totale è di 1.096 milioni di €.
Adler Real Estate AG
È una piccola Property Company che dal 2012 ha subito una forte crescita, riuscendo in tre anni a moltiplicare di 30 volte il valore del patrimonio, che ammonta a 1.297 milioni di € (21.000 appartamenti).
A fine 2014 il totale delle revenues è stato di 64 milioni di €, mentre l’Ebitda è stato di 42 milioni di € (66%).
Il debito totale è di 925 milioni di €.
Gli sviluppi attuali del mercato immobiliare tedesco
Nel 2015 il mercato immobiliare tedesco ha mostrato una particolare vivacità ed è stato protagonista di primo piano nello scenario economico complessivo della Germania.
L’avvenimento in assoluto più importante si è determinato nel mese di aprile con la fusione tra Deutsche Annington Immobilien SE e Gagfah SA che hanno costituito Vonovia SE, che rappresenta la più grande società europea operante nel mercato immobiliare residenziale con circa 370.000 appartamenti per un valore di portafoglio pari a circa 23 miliardi di €.
Successivamente alla costituzione di Vonovia, Deutsche Wohnen AG ha lanciato una proposta di acquisto verso Leg Immobilien AG.
A fronte di questo inaspettato take over Vonovia ha immediatamente reagito e per voce del suo CEO Rolf Boch ha dichiarato che, a seguito di alcuni contatti intercorsi tra le due società, Vonovia aveva comunicato ufficialmente che qualora Deutsche Wohnen avesse deciso di recedere dalla transazione in corso con Leg Immobilien, Vonovia avrebbe fatto una precisa offerta a Deutsche Wohnen per l’acquisizione della società.
Secondo Vonovia l’integrazione con Deutsche Wohnen è una strategia migliore in termini economici e finanziari e può offrire maggiori benefici agli azionisti di entrambe le parti.
Vonovia per l’acquisizione ha fatto un’offerta così strutturata agli azionisti di Deutsche Wohnen: 7 azioni di Vonovia e 83,14 € per 11 azioni di Deutsche Wohnen. Questa offerta comporta una premialità sul valore delle azioni di Deutsche Wohnen di circa il 9,8% in base al valore delle quotazioni della Borsa di Francoforte alla data dell’8 ottobre 2015 e un incremento di valore dell’11% sulla base del valore medio delle azioni di Deutsche Wohnen dei tre mesi precedenti la data dell’offerta.
Nel solco della sua espansione Vonovia il 10 dicembre 2015 ha emesso obbligazioni per 3 miliardi di euro con un rendimento dell’1,69% e scadenza media di cinque anni. Si tratta della maggiore emissione di obbligazioni mai avvenuta nel mercato immobiliare europeo e forse, per quanto è dato conoscere, anche a livello mondiale.
L’emissione verrà utilizzata in buona parte per ridurre il prestito ottenuto dalle banche per finanziare la componente monetaria in contanti dell’Opa lanciata per l’acquisizione di Deutsche Wohnen.
Contemporaneamente Deutsche Wohnen, dopo aver rinunciato all’acquisto di Leg Immobilien AG, ha annunciato di avere raggiunto l’accordo definitivo per acquisire il portafoglio del valore di 1,1 miliardi di euro di Patrizia Immobilien. Una mossa che ha reso manifesta l’ostilità dei vertici di Deutsche Wohnen all’Opa di Vonovia. L’offerta di Vonovia era infatti condizionata al fatto che Deutsche Wohnen rinunciasse a significativi acquisti di asset e se il riferimento era mirato alla proposta di acquisto formulata verso Leg Immobilien AG, sicuramente mantiene la sua validità più generale verso qualunque operazione dello stesso tipo.
Sembra perciò evidente che Deutsche Wohnen cercherà in ogni modo di sottrarsi all’Opa ormai considerata ostile di Vonovia.
È comunque chiaro dai fatti illustrati come l’integrazione e il potenziamento delle società immobiliari tedesche operanti nel segmento residenziale è un processo strategico che è destinato a continuare qualunque sia l’esito della proposta di Vonovia.
I riflessi di questo processo sul piano sociale saranno quelli di un incremento dell’offerta di abitazioni in affitto, elemento che contribuirà a mantenere stabili i prezzi delle locazioni nel mercato tedesco (tra i più bassi tra le grandi nazioni europee), e a favorire le dinamiche di spostamento per lavoro, quindi a sostenere in maniera non trascurabile il mercato del lavoro della Germania e quindi il suo sviluppo economico.
[1] Wass P., Scheller R.P., Rouger R., Holt B. (2014), European Real Estate Corporates, Scoper Ratings, Berlin.
