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29 Luglio 2008
Think for the best, but for the worst prepare
Fernando Pessoa
Il precedente articolo “L’Anti-Robin Hood e l’apocalissi immobiliare-industriale italiano: ci siamo..!” concludeva un ciclo di analisi del mercato finanziario e immobiliare iniziato 3 anni fa, alla luce dei principi della Finanza Scientifica.
Dopo esserci “preparati al peggio” – forti del monito di Fernando Pessoa, è ora di riprendere il sano esercizio del “pensare al meglio”, con quella forza d’animo che nasce solo dal nietzscheano “pessimismo della forza”, ossia la capacità di affrontare anche le situazioni pessime in virtù di una forza vitale ben conosciuta dagli antichi Greci dell’epoca delle tragedie.
Le opportunità sono insite in qualsiasi Crisi, e tanto maggiori le prime quanto più violente le seconde!
Attualmente la Crisi ‘esplode’ in Italia in svariate forme:
- Immobiliare: questa la conosciamo a partire dal primo articolo dell’inizio 2006, “L’Anti-Robin Hood e la trappola immobiliare”, per arrivare all’attuale penosa situazione dei titoli immobiliari italiani che anticipano l’andamento dei prezzi immobiliari con crolli, dal marzo del 2007, dell’80-90% (Risanamento, Aedes, Pirelli RE) contro una perdita del 33 % dell’indice generale S&P MIB! Ancora più interessante è l’andamento dell’Indice Replat che registra un continuo e sostenuto aumento dell’offerta (ancora un + 11,5% in Luglio 2008) e un crollo della domanda (- 11,5% sempre in Luglio).
- Industriale : il tessuto delle Piccole Medie Imprese (PMI) non regge più la carenza di liquidità del mercato, la diffidenza degli istituti finanziari (soprattutto tra loro stessi…!) e la carenza storica di investimenti in scienze e tecnologia che hanno invece lanciato sui mercati globali “ex-paesi in via di sviluppo” (tra poco tornerà a esserlo l’Italia se continua l’idiosincrasia verso le scienze, la matematica e tutto ciò che non rientri nelle “4A”, ossia Abbigliamento, Accessori moda, Arredamento, Alimenti!). Le PMI italiane, inoltre, hanno la grave colpa di non avere investito gli utili degli ‘anni grassi’ in Ricerca Scientifica (“what’s Scientifico”…?!!) e tanto meno in Formazione Professionale (preferiscono collaboratori molto flessibili e licenziabili…!). Li hanno investiti, ovviamente, nel mattone, sia perché per l’Italiano medio è “un affare sicuro”, sia per avere maggiori garanzie personali da offrire alle banche! Ecco la ‘duplice spirale creditizia’ nella quale le PMI ora si dibattono a fronte dei primi ribassi immobiliari!
- Finanziaria: se il problema dei mutui era una semplice “cronaca di una morte annunciata”, e se quello dei derivati ha sorpreso il mondo della pubblica amministrazione italiana, quello in arrivo sarà la vera sorpresa del 2008-2009: la crisi dei Credit Default Swaps (CDS).
(Parte ‘pallosa’ sui CDS – salta pure se non sei interessato….)
Senza entrare nei tecnicismi (LINK per eventuali approfondimenti sui CDS) basti sapere che gli Anti-Robin Hood non dormono la notte per creare nuove e più colossali trappole per il gregge degli investitori. A partire dal 2001 li hanno fatti fuggire prima dalla folle volatilità delle Borse e poi dai bassi rendimenti di BOT, Bund e Bonds, per indirizzarli infine all’unico mercato possibile: gli immobili. Dall’irrazionale euforia di questo mercato, con la follia che si è diffusa dalle metropoli, alla Costa Azzurra, per esplodere infine a Dubai, gli investitori sono stati recentemente spinti a riscoprire i Corporate Bonds, forti dei rialzi dei tassi e di una voglia di ‘economia reale’. Tra queste spiccano i Bonds emessi da banche alla ricerca di liquidità, e con bassi costi di raccolta in forza della loro credibilità, solidità e sicurezza…. Oddio – almeno fino a quando si sono scoperti anche loro infettati dal meme (ossia ‘virus mentale’) del mattone!
Nel frattempo, gli Anti-Robin Hood hanno escogitato la ‘trappola della trappola’, ossia piazzare un nuovo strumento per rassicurare gli investitori anche dai defaults dei titoli di credito, acquistando delle opzioni (‘swap’) di natura assicurativa.
Il problema è che nella nostra epoca della complessità e dell’incertezza… l’ansia degli investitori diventa patologica e allora, ipocondriacamente, vogliono assicurano tutto!
Risultato: il controvalore dei Corporate Bonds coperto da tali ‘contratti di assicurazione dal rischio di insolvenza’ è esploso oggigiorno a circa 65 trillion $ (65 mila miliardi di $), contro una capitalizzazione globale delle relative società stimata in circa 50 trillion $ !
Morale: la fiducia degli investitori si è già incrinata in questo mese di Luglio anche verso Corporate Bonds reputati solidi, a seguito dei recenti dati drammatici emersi (solo la punta dell’iceberg…?) da colossi come UBS, Royal Bank of Scotland, Freddie Mac e Fanny Mae. Ecco allora che i prezzi dei CDS schizzano su innescando una potenziale devastante ‘reazione a catena’, poiché la massa emotiva e irrazionale degli investitori leggerà tale rialzo come segnale di serie difficoltà delle singole aziende, con conseguente accentuata sfiducia nei loro confronti. La sfiducia genera ulteriore costo per assicurasi contro eventuali default, e questo ulteriore rialzo dei CDS provoca ulteriore sfiducia… fino a qualche reale conferma di default che farò deflagrare la sfiducia e il crollo. Anche perché… riusciranno le emittenti dei CDS a coprire le eventuali insolvenze che hanno assicurato vendendo tali strumenti finanziari…?!
Al futuro l’ardua sentenza!
(fine della parte ‘pallosa’…)
Ora, però, torniamo al sano esercizio del “pensare al meglio”,
Nella nostra umile, ma plausibile, breve cronaca del futuro intravediamo alcuni Scenari di Opportunità.
La moderna Gestione della Crisi d’Impresa individua le opportunità prossime in:
· Aziende in difficoltà: sempre più imprenditori escono dal ‘guscio d’orgoglio’ per denunciare ai propri consulenti indipendenti di fiducia la reale situazione (creditizia, patrimoniale, operativa). Solo così diventano visibili sul mercato dei capitali (Private Equity, Mergers&Acquisitions, Leveraged Buyout, ecc…) e possono quindi diventare una opportunità di investimento delle notevoli liquidità provenienti da operatori americani, cinesi, indiani e, più recentemente, arabi (con una forte e sana cultura di private equity molto flessibile e avanzata).
· Immobili e Progetti Immobiliari in difficoltà : sempre più imprenditori e proprietari privati vorrebbero valorizzare, ma si accontentano ormai di stabilizzare, i propri investimenti immobiliari. Per perseguire questo scopo in mercati deboli, sono necessari innovativi strumenti finanziari per ‘cavalcare’ la volatilità, quasi ignota in ambito immobiliare italiano. Una proposta arriva dagli avanzati Brick Shares ® (“partecipazioni al mattone”), già introdotti nell’articolo “Brick Shares” ® – strumenti finanziari innovativi per investire in immobili senza ‘il mattone’.”
Mi focalizzo ora sui Brick Shares.
Essi sono basati su ottimi business cases immobiliari, sfruttando i primi decisi segnali di ribasso del mercato (e confidando di avere ancora migliori occasioni nei prossimi mesi!).
La loro struttura relazionale è l’innovativo One-to-Many ‘verticale’, laddove per
· One-to-One, si intende un rapporto definito da un singolo imprenditore e un singolo investitore;
· One-to-Many ‘orizzontale’, si intende un rapporto definito da un imprenditore e molti investitori, che acquisiscono ‘fette orizzontali’ del progetto immobiliare, quindi appartamenti, box, o altro rigidamente definito;
· One-to-Many ‘verticale’, quando invece le ‘fette’ sono appunto ‘verticali’, ossia quote flessibili del progetto e dei suoi utili. Questa è la tipica struttura delle Società per Azioni nei più maturi mercati finanziari mobiliari.
In pratica, i Brick Shares funzionano così:
· Ad ogni progetto/idea imprenditoriale immobiliare, l'imprenditore presenta i dettagli del progetto, delle sue prospettive, delle proprie esperienze e realizzazioni, del Business Plan, e chiede 'al mercato' un finanziamento;
· Il finanziamento da piccoli-medi investitori (minimo 50.000 €) rende questi 'partecipi' degli utili (non delle perdite) del progetto, con l’unica garanzia dell'immobile stesso, senza altre garanzie o impegni di rimborso. Si tratta quindi di capitale di rischio, ma con garanzie concrete nell'immobile stesso.
Per l'investitore, i vantaggi sono:
· diritto di partecipazione esclusivamente agli utili, e non alle perdite;
· possibilità di investire qualsiasi cifra (purché almeno 50.000€) e acquisire quindi una 'fetta' a piacere del business;
· evitare investimenti immobiliari con atti notarili, iscrizioni al catasto, ICI, tasse rifiuti, ecc...;
· soprattutto, la negoziabilità della partecipazione agli utili con semplice cessione del contratto a un nuovo investitore, attraverso intermediari designati (ai quali andrà una commissione dal 1 al 4% del valore, a seconda dei casi). Questa è la grande differenza rispetto ai rigidi e farraginosi Fondi Comuni Immobiliari e alle SIIQ (Società di Investimento Immobiliari Quotate);
· tutto ciò con la semplice e pratica sottoscrizione di un contratto che comporta, soltanto per il gruppo dei Primi Sottoscrittori, una imposta di registrazione del 3%, imposta che non si applica più per i sottoscrittori successivi.
Per l'imprenditore o il proprietario privato, i vantaggi sono:
· possibilità di condividere un business plan di valorizzazione di terreni o immobili con piccoli-medi investitori interessati all’idea imprenditoriale, e non alla proprietà o gestione dell’immobile;
· un basso costo del finanziamento, sul modello delle ‘società per azioni’;
· piena autonomia gestionale del progetto, non essendo gli investitori dei ‘soci’ nel progetto, bensì ‘partecipi degli utili’ con diritti di rendicontazione.
Morale: le Crisi portano necessariamente Opportunità. Occorre però saperle cogliere e sfruttare con gli strumenti, le conoscenze e le tecnologie più avanzate.
“Il Caos favorisce le menti preparate” – parafrasando L.Pasteur.
E noi abbiamo le menti preparate al Caos e alla Crisi!
Per ulteriori informazioni e chiarimenti: nicola.antonucci@libero.it
Ad Majora!
Nicola Antonucci