Facility management e finanza immobiliare
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Il progetto di valorizzazione dell’edificio di viale Fulvio Testi 136 a Milano
L’edificio, che oggi ospita la sede di Oracle Italia si trova nell’area nord di Milano, precisamente a Cinisello Balsamo in Viale Fulvio Testi 136 ed appartiene a Generali Properties.
La location è fortemente caratterizzata da immobili dedicati ad attività̀ commerciali e dall’asse a scorrimento veloce di Viale Fulvio Testi che collega Milano con l’hinterland e il sistema autostradale lombardo e che pertanto garantisce un’elevata accessibilità.
L’edificio prima dell’intervento
L’immobile era costituito da un parallelepipedo sviluppato in orizzontale su cinque piani fuori terra, un piano semi-interrato ed uno interrato. La struttura portante, in calcestruzzo armato, sosteneva una facciata curtain wall tipica dei palazzi per uffici degli Anni Ottanta.
La posizione leggermente arretrata rispetto alla strada garantiva all’edificio un’ampia visibilità che imponeva, in fase di ristrutturazione, un’accurata valorizzazione non solo funzionale, ma anche architettonica.
La selezione del progettista
Nel 2006 Generali Real Estate (GRE) decise di sottoporre l’edificio di Viale Fulvio Testi a una ristrutturazione che potesse valorizzarlo dal punto di vista funzionale, architettonico ed energetico.
Lo scopo del concorso di progettazione all’uopo promosso da GRE era la riqualificazione architettonica integrale dell’edificio, inclusi gli impianti tecnologici. Questi ultimi, nel progetto vincitore del concorso, furono concepiti come il cuore pulsante dell’edificio e, pertanto, progettati con elevati livelli funzionali, qualitativi e prestazionali, in linea con i più alti standard di riferimento e in grado di garantire massima affidabilità e rispetto dell’ambiente esterno e interno, assicurando un ridotto consumo energetico.
L’intervento di valorizzazione
Il progetto di valorizzazione e riqualificazione dell’immobile fu condotto in tempi stretti, attraverso un dialogo costruttivo tra tutti gli attori: i progettisti incaricati (DEGW), la committenza (Generali Real Estate) e l’utente finale (Oracle).
L’intero processo progettuale e costruttivo richiese circa due anni per il completamento e risultò pienamente rispettoso dei tempi e dei costi preventivati in sede di business plan da GRE e dal team di progetto:
- Agosto 2006: Concorso di progettazione ad inviti; realizzazione del progetto di fattibilità;
- Ottobre 2006: Oracle manifesta il proprio interesse al progetto;
- Ottobre 2006: DEGW si aggiudica le attività̀ progettuali;
- Dicembre 2006: progetto preliminare;
- Marzo-Giugno 2007: opere di demolizione;
- Giugno 2007: Oracle definisce le sue specifiche tecniche; elaborazione del progetto esecutivo;
- Ottobre 2007: inizio lavori (firma del contratto preliminare);
- Luglio 2008: fine lavori;
- Settembre 2008: Consegna dell’edificio;
- Settembre-Dicembre 2008: personalizzazioni ed allestimento da parte di Oracle;
- Febbraio 2009: inaugurazione della sede.
L’intervento, puntava al potenziamento delle performance e al miglioramento dell’immagine architettonica dell’edificio. Tutto ciò si è tradotto in un incremento di superficie pari a 1.500 m2 totali e nell’ottimizzazione della profondità di piano. In particolare, è stato ridefinito il fronte attraverso la facciata a curtain wall che combina pannelli isolanti in vetro e alluminio: elementi rettangolari, trasparenti o rivestiti di pellicole a pixel disegnano un motivo visuale continuo.
La definizione dello schema planimetrico e strutturale trae origine da un impianto con sviluppo longitudinale, in cui gli elementi ripropongono il medesimo rigore simmetrico. Il nucleo centrale ospita le parti di collegamento verticale che rappresentano, insieme alle scale esterne laterali, le vie di fuga dell’edificio. Le aree break costituiscono delle isole facilmente raggiungibili dagli utenti senza interferire con le aree di lavoro, mentre le due ali laterali accolgono i servizi igienici e gli spazi di lavoro, distribuiti principalmente in open space e parzialmente in uffici chiusi.
DEGW, grazie all’esperienza internazionale in materia di space planning/workplace management, ha prevalentemente analizzato le necessità organizzative di Oracle, adattando gli spazi interni alle specifiche esigenze degli utenti.
Il rigore che connota l’involucro contraddistingue anche la sistemazione degli spazi interni. L’organizzazione delle aree ha avuto come fondamento l’analisi e le valutazioni relative alle caratteristiche immobiliari della sede, alla cultura aziendale, agli standard di spazio e di aree di supporto e, infine, alle caratteristiche ambientali richieste dal cliente. In particolare, la distribuzione degli ambienti è stata articolata, nel rispetto dei parametri spaziali e funzionali, secondo una varietà di scenari nei quali le postazioni individuali nell’open space si alternano a stazioni di lavoro temporanee e condivise, supportate da specifiche tipologie di archiviazione, affiancandosi agli uffici chiusi e alle aree collettive.
Le proiezioni di crescita aziendale di Oracle hanno reso necessario un progetto in grado di esprimere grande flessibilità ovvero facilità di riconfigurazione degli ambienti nel tempo. Ne è conseguita una ripartizione degli spazi secondo una modularità determinata dallo schema di facciata.
L’organizzazione spaziale è stata definita dalla circolazione principale che assume la funzione di separazione e distribuzione tra le due aree specifiche in cui si articola l’open space: da una parte le zone adiacenti la facciata, che, godendo di luce naturale diretta, risultano particolarmente indicate per le postazioni di lavoro individuali e per gli uffici chiusi; dall’altra un nucleo più interno che accoglie postazioni condivise, aree di supporto quali armadi guardaroba e aree copy, zone comuni e touch down per riunioni informali. Inoltre lo schema distributivo assegna ai quattro angoli del parallelepipedo sale riunioni da circa 10 posti, qualificate dalla percezione di uno spazio che si smaterializza attraverso l’uso di pareti vetrate. La parte centrale della struttura diventa il luogo adatto a condensare piccole sale riunioni, cosiddette “quiet booths”: contenitori vetrati che accolgono meeting di breve durata.
L’immobile è strutturato su sette piani, di cui l’interrato destinato ai parcheggi e ai vani tecnici. La parte centrale, al piano seminterrato, prevede l’ingresso principale che si snoda su una lobby a doppia altezza, da cui si scorgono quinte per esposizioni temporanee. Il piano seminterrato ospita anche spazi collettivi di servizio. Nell’ala Nord, in particolare, si concentrano: una sala conferenze dalla capienza massima di circa 90 posti a sedere, un’area break a servizio di eventi di rappresentanza e due sale riunioni; l’ala Sud, invece, ospita 5 aule training.
Gli spazi collettivi sono preenti al piano terra, attraverso 8 sale riunioni, con capienza che varia dalle 12 alle 14 persone, ed internet point.
Il progetto non si è sottratto al compito di coniugare le scelte architettoniche e impiantisiche con le esigenze fruitive degli utienti. Ne è conseguita la creazione di spazi di servizio per rendere l’edificio efficiente e accogliente: una
mensa/ caffetteria al quarto piano, un’area ludica attrezzata per giochi con piattaforme multimediali ed aree per parcheggi esterni e interrati.
Le scelte progettuali hanno definito una precisa connotazione dell’edificio che, grazie alle sue facciate trasparenti, assume una veste riconoscibile anche dall’esterno.
Dal punto di vista impiantistico, il progetto è stato realizzato per garantire flessibilità e modularità, per consentire succesive configurazioni di spazi e funzioni, con ridotti interventi di adeguamento. Particolare attenzione è stata rivolta alla scelta dei materiali e delle tipologie impiantistiche, nell’ottica di ottenere ridotti costi di gestione, massimo risparmio energetico, massima efficienza.
DEGW Italia ha fornito ad Oracle anche un servizio di Workplace Change Management realizzando un sito internet attraverso il quale il personale ha potuto conoscere in anteprima le caratteristiche della nuova sede. Il sito è stato infatti strutturato per mostrare e far capire la trasformazione dell’edificio, conoscere la distribuzione dei vari gruppi di lavoro e dipartimenti, individuare le aree di supporto (sale riunioni, break area, copy area) e le vie di fuga previste dal piano di sicurezza aziendale. E’ stata anche realizzata una welcome brochure in cui si trovano evidenziate, anche per i visitatori, le facilities messe a disposizione dalla nuova sede Oracle e i principali “protocolli di utilizzo” delle varie aree (parking, smoking, copy, pigeon holes & wardrobe, recycling points, meeting rooms, break areas, ecc.).
Le organizzazioni, specie quelle di grandi dimensioni, dedicano sempre più attenzione agli spazi di lavoro come leva per migliorare le prestazioni aziendali. Uno spazio progettato con cura può motivare maggiormente le persone e pertanto migliorare le loro performance e il business dell’organizzazione.
Le principali criticità̀ riscontrate dai progettisti, già in sede di concorso, erano relative alla eccessiva profondità̀ del corpo di fabbrica (22 metri) che pregiudicava la luminosità̀ interna. La facciata presentava un modulo di 1,2 metri, non adeguato a una funzionale e flessibile distribuzione interna che, invece, costituiva uno dei requisiti fondamentali insieme alla riorganizzazione delle aree esterne e al miglioramento dell’accessibilità̀ dello stabile. La valorizzazione doveva modernizzare l’edificio, riqualificando la sua immagine architettonica, migliorando le prestazioni energetiche e ottimizzando la profondità̀ di piano e degli spazi di lavoro.
Grande importanza, a livello progettuale, è stata riservata al tema della sostenibilità̀, del comfort e della qualità̀ architettonica. Questi tre aspetti, fortemente legati l’uno all’altro, si sono concretizzati in un approccio di progetto che ha seguito il concetto di “sistema edificio-impianto”, con particolare attenzione ai materiali e ai componenti trasparenti od opachi, scelti in considerazione delle loro prestazioni nella stagione estiva e in quella invernale.
Le scelte progettuali
Il progetto non ha modificato la volumetria e la compattezza dell’edificio originario, operando in parte per sottrazione e in parte per aggiunta di spazi e volumi. Il numero di piani è rimasto invariato (sette in totale) mentre il progetto ha operato per alleggerimenti volumetrici al fine di aumentare la luminosità interna e, al contempo, guadagnare la piena funzionalità dell’intero piano seminterrato. Questa soluzione ha permesso di conferire maggior movimento e articolazione al volume dell’edificio.
Il progetto prevedeva lo sbancamento del terreno che interrava parzialmente il primo piano interrato, aprendolo alla luce naturale in corrispondenza del fronte principale dell’edificio. Questa soluzione ha permesso la realizzazione di un patio esterno collegato negli spazi interni e il posizionamento dell’ingresso principale a questo livello, dove si trovano la hall a doppia altezza e spazi espositivi per mostre temporanee.
Il ribassamento dell’ingresso (di circa 2,4 metri rispetto alla quota zero) costituisce un espediente progettuale che ha consentito di beneficiare, all’interno, di uno spazio a doppia altezza di grande impatto visivo. In questo modo, inoltre, viene favorito l’abbattimento dei rumori del traffico proveniente da Viale Fulvio Testi.
Il layout di progetto
La profondità di piano dell’edificio ha costituito il primo e più importante vincolo progettuale per lo studio dell’organizzazione interna. Si trattava, infatti, di una dimensione importante (22 metri), che non risultava adeguata per l’ingresso e per la corretta distribuzione della luce negli spazi. La scelta progettuale fu di suddividere lo spazio in tre fasce parallele, con doppia circolazione. In questo modo, lungo le facciate vetrate, sono stati ricavati spazi che possono godere della luce naturale.
Il piano tipo, studiato insieme al locatario, prevede un open space in cui sono stati collocati spazi di servizio raggiungibili mediante un percorso di circolazione ad anello.
Nelle fasce laterali, in prossimità delle facciate, sono state collocate le postazioni di lavoro utilizzate durante l’intero arco della giornata. Nella spina centrale, invece, sono stati posizionati gli spazi di supporto alle normali attività̀ lavorative (aree per le fotocopiatrici, spazi guardaroba) e una serie di postazioni a rotazione per commerciali e consulenti, le cui attività si svolgono prevalentemente fuori sede. Queste postazioni, richieste da Oracle in base ai ritmi e alle logiche lavorative tipiche dell’azienda, prendono il nome di “mobile center”. Dotate di linea telefonica e accesso in rete, esse garantiscono un’estrema mobilità ai fruitori; in altri termini, non sono assegnate, ma possono essere utilizzate liberamente da un numero variabile di persone (da 2 a 4 commerciali e da 4 a 8 consulenti per ogni postazione), senza necessità di prenotazione.
In alcuni piani sono stati previsti uffici chiusi da pareti vetrate trasparenti o colorate, che fungono da sale riunioni, zone archivio o sale per videoconferenze. Ai quattro angoli dei piani, invece, sono collocate sale riunioni, da 10 posti ciascuna, che presentano un doppio affaccio e godono della luce naturale proveniente dall’esterno.
Ad ogni piano è stata realizzata un’area ristoro, separata dagli spazi di lavoro e dagli ospiti.
Dal punto di vista impiantistico, la richiesta di Oracle di avere spazi caratterizzati da estrema riconfigurabilità e flessibilità, sia per quanto riguarda le funzioni che per l’aspetto logistico, ha reso necessario un dialogo e un confronto continui in tutte le fasi del progetto. Anche la definizione del design interno è stata perfezionata durante l’avanzamento dei lavori, consentendo di attuare in tempo reale le modifiche richieste.
La soluzione di involucro
L’involucro, che avvolge l’intero edificio, è stato realizzato con una facciata a curtain wall in pannelli di vetro alternati a pannelli di alluminio. Lo studio della facciata continua, effettuato dai progettisti in collaborazione con Sipam, azienda operante nel campo delle facciate continue e pareti interne, ha voluto integrare la classica facciata a montanti e traversi con una copertina esterna a vista e vetri selettivi a tutta altezza (dal piano pavimento al controsoffitto). I moduli impiegati misurano in larghezza 150 cm e sono stati installati secondo una precisa scansione che, per l’appunto, prevede un modulo da 150 cm seguito da un modulo apribile a sporgere da 90 cm, affiancato da un modulo fisso da 60 cm.
I vetri utilizzati, di color verde acquamarina, possiedono alte prestazioni termoisolanti, con un basso valore di trasmittanza termica ed elevate proprietà di isolamento acustico. In alcune porzioni dell’edificio, inoltre, sono state realizzate superfici satinate verticali e orizzontali in vetro che conferiscono un effetto elegante di velatura.
La totale trasparenza dell’involucro e la diretta esposizione al sole hanno reso necessario l’inserimento di un sistema di oscuramento per il controllo dell’illuminazione e del calore entrante. Il sistema è stato messo a punto con Omnitex, azienda specializzata in schermature solari. Sono state installate tende a rullo filtranti in fibra di poliestere e PVC, con un fattore di apertura pari al 3% in quasi tutti gli spazi (ad eccezione degli uffici ad angolo dove il fattore
di apertura previsto è dell’1%). In particolare, nella sala conferenze posta al piano seminterrato, sono state installate tende oscuranti, con motorizzazione centralizzata, che permettono l’oscuramento totale della sala.
L’efficienza energetica
L’attenzione per il risparmio energetico non si è focalizzata soltanto sullo studio di soluzioni tecnologiche per l’involucro, ovvero sulla scelta di una facciata continua altamente performante. Grande importanza è stata altresì dedicata alla questione impiantistica.
La necessaria riqualificazione degli impianti tecnologici/adeguamento impiantistico ha seguito principi-guida fondati sul rispetto delle più aggiornate normative nazionali e sugli standard di riferimento del mercato. La realizzazione degli interventi è avvenuta nell’ottica della flessibilità e della modularità al fine di ridurre al minimo eventuali interventi di adeguamento nel caso di successive e diverse distribuzioni di spazi e funzioni.
Piano tipo uffici
Pavimenti flottanti
Tutte le aree uffici dei piani dell’edificio, con esclusione del piano interrato, dei locali servizi igienici, completate con pavimenti tecnici sopraelevati aventi un’altezza finita di 15cm, con piastrelle dimensioni 60x60 reazione al fuoco Classe 0, su struttura di sopraelevazione in acciaio zincato regolabile in altezza. Sono garantiti minimo 10cm di spazio libero per il passaggio di impianti e cablaggi.
Controsoffitti
Tutte le aree, destinate ad ufficio, break area a circolazione, dei piani dell’edificio sono state completate con controsoffitti a pannelli tipo Armstrong Orcal Axal Extra Microperforato, realizzati in acciaio elettrogalvanizzato post-verniciato a colore bianco mediante polveri di poliestere (spessore min. 60 micron) applicate con processo elettrostatico. Il decoro si presenta con perforazione sfalsata (1% area aperta – diamentro fori 0,7mm) con smusso da 3mm. I pannelli sono installati con orditura di sostegno nascosta. Il sistema di fissaggio garantisce la smontabilità dei pannelli e l’accessibilità all’intercapedine. Reazione al fuoco Classo 0.
Facciata continua
La facciata continua di tipo “Curtain Wall”, è costituita da profili estrusi di alluminio in lega, la facciata è conformo a quanto prescritto dalla norma UNI EN 13830:2005 Facciate Continue. Le guarnizioni impiegate nel sistema sono in gomma siliconica per quelle di battuta centrale e bordatura perimetrale delle ante, mentre per quelle in battuta laterale sono in gomma Dutral.
I vetri camera inseriti nei telai di tipo strutturale sono sigillati sul perimetro mediante l’impiego di silicone strutturale, nel lato inferiore sono inserite due mensole reggi vetro in acciaio inox trattate in cataforesi nero. Le parti vetrate hanno dimensioni di 1,5 x 3m, vetrocamera termisolante: lastra esterna tipo Ipasol Interpane 68/34 selettiva sp. 10mm, camera d’aria 116mmm con gas argon, lastra interna stratificata di sicurezza STR 55.2 (5+5mm con plastico pvb anticaduta sp. 0.76mm), trasmissione luminosa 64%, riflettenza luminosa 10%, fattore solare 36%, trasmittanza termica 1,1 W/mqk. Alcuni moduli sono a finitura Pixel (15% circa) su tutta la superficie.
Sono previste alcune aperture a vasistas ai piani in ottemperanza alla normativa locale.
Facciata “Spider Glass”
Al piano seminterrato e terra sul lato di Viale Fulvio Testi, è stata realizzata una facciata sospesa in vetro mediante tecnologia spider glass con finitura trasparente.
Impianto di condizionamento
Sulla copertura dell’edificio sono state installate le nuove centrali termofrigorifere in grado di produrre energia necessaria all’edificio. Sono stati scelti gruppi frigoriferi a pompa di calore di tipo polivalente, in grado di produrre contemporaneamente acqua fredda e refrigerata, con elevati valori di COP e con efficienza media elevata.
Durante la stagione invernale la centrale termica con caldaie a condensazione a gas provvederà ad integrare l’energia termica ai gruppi polivalenti
- Il sistema combinato dei gruppi a pompa di calore e caldaie a condensazione, è gestito dal sistema di controllo intelligente (Building Management System - BMS), in grado di assicurare l’integrazione dei due sistemi, al fine di mantenere l’efficienza ed i rendimenti più elevati possibile, con qualsiasi variabile richiesta dall’utenza ed in base alle condizioni atmosferiche.
- I gruppi a pompa di calore polivalente, sono di ultima generazione, funzionanti con gas ecologici, con più compressori ad elevata efficienza. Sono stati previsti in numero tale da assicurare la massima frazionabilità di funzionamento per garantire sempre anche a carico parziale, efficienze elevate.
- La centrale termica a condensazione, è del tipo con più caldaie in cascata gestite dal sistema elettronico BMS, in grado di adeguarsi al carico dell’edificio, in modo rapido ed efficiente.
- Le unità di trattamento aria primaria ubicate in copertura garantiscono che l’aria è filtrata, raffreddata e deumidificata, riscaldata e umidificata alle condizioni previste dal progetto tutto l’anno.
- Dalle centrali in copertura le reti idrauliche e aerauliche, attraverso appositi montanti verticali, raggiungono tutti i piani dell’edificio. La posizione dei cavedi è tale da servire in modo bilanciato i piani, garantendo il controllo e il monitoraggio, sia per piano, che per semipiano. Ogni stacco idraulico sarà dotato di valvolame di intercettazione a taratura, con predisposizione di contabilizzazione di energia. Ogni stacco del canale di aria primaria sarà dotato di serranda di taratura e serrande tagliafuoco.
- L’impianto ai piani è previsto con il sistema a travi fredde attive. La scelta del sistema, oltre che assicurare elevatissimi comfort interni (buona parte della potenza viene erogata per irragiamento e garantisce le seguenti peculiarità:
- Assenza pressoché totale di manutenzione sulle travi fredde
- Assenza di organi in movimento (nessuna ventilazione)
- Ridotti consumi energetici, grazie all’impiego di fluidi primari a bassa temperatura invernale ed elevata temperatura estiva
- Riduzione dei rumori interni
- Estrema flessibilità nelle configurazione degli spazi interni
Le travi sono dotate di regolazione automatica per il controllo dei parametri funzionali. L’estrazione dell’aria è capillare ed interessa anche i servizi igienici. L’aria estratta è convogliata al recuperatore di calore prima di essere scaricata all’esterno.
Sistema antincendio
Le reti antincendio esistenti sono state verificate, revisionate ed integrate. Sono stati sostituiti tutti gli idranti e messo a norma il sistema.
Controllo accessi
È stata realizzata la predisposizione del sistema controllo accessi.
Impianto di rilevazione fumi e allarme antincendio
La realizzazione dell’impianto di rivelazione e allarme incendi è conformo alla norma UNI9795. L’edificio è dotato di una sala controllo dove è stato collocato il sistema BMS per la gestione integrata degli impianti termici e il sistema di monitoraggio dell’impianto anticendio.
