Facility management e finanza immobiliare
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Premessa (sempre la stessa, saltala pure…)
I “mondi” finanziari e immobiliari (culturalmente incompatibili e inconciliabili) trovano finalmente una proficua “cerniera” nel Facility Management e nel Property Management, capaci di conciliare il concrete (cemento, in inglese) con il virtuale, i beni immobili con quelli mobili, la funzionalità con la redditività, i risultati a breve periodo con quelli a lungo periodo. Come…? Con una “apo-calissi” (dis-velamento, in greco) di una nuova cultura manageriale applicata a una nuova Finanza Immobiliare.
Un affare nel quale si guadagna solo danaro non è un affare – Henry Ford.
Nella II Parte di questa serie di articoli (“La follia disastrosa della (vecchia…) Finanza Immobiliare“) ho condiviso il “bubbone mondiale” degli strumenti di una obsoleta e tossica finanza immobiliare, e la necessità di trovare forme più equilibrate e scientifiche di collaborazione tra culture antitetiche quali quelle finanziarie e immobiliari in una moderna Finanza Immobiliare Complessa.
La “chiave di volta” di una nuova e solida architettura finanziario-immobiliare è rappresentato dal Facility Management , insieme al Property Management.
Al di là della metaforica considerazione che serve sempre un terzo per conciliare posizioni e culture distanti, è certamente condivisibile osservare che:
- l’evoluzione della cultura immobiliare è passata, come anticipato nella I Parte, dal costruire per vendere e capitalizzare, al costruire per effettuare trading (rivendite successive dello stesso immobile, tipicamente seconde case, multiproprietà, case vacanze, box auto, ecc…) , al costruire soprattutto “per creare mutui da poi cartolarizzare nei CDO – Collateralized Debt Obligations ” (battuta che circolava negli USA prima della crisi subprime!), al costruire immobili… invendibili in un mercato drogato e saturo!
- l’evoluzione della cultura finanziaria è passata dall’investire in progetti imprenditoriali con possibilità di rivalutazione dei relativi titoli nel medio termine, all’investire su tali titoli come pura scommessa sul loro andamento nel breve-medio periodo, all’investire su strumenti finanziari derivati da tali titoli per accelerare la scommessa nel breve periodo oppure per ridurre i rischi degli andamenti di titoli e valute, all’investire su sofisticati strumenti finanziari derivati (basati però su imponenti e obsoleti apparati statistico-matematici, che ignorano i fondamenti della Teoria della Complessità…!) [vedi mio corso online su: http://www.pfacademy.it/corso.php?idCo=82 ] capaci di convincere autorevoli banchieri, finanzieri governanti, accademici, ecc… sulla possibilità di una agognata conciliazione tra:
- investire nel solido mattone
- con le tipiche redditività finanziarie e
- con la mobilità di capitali che gli immobili tradizionalmente impedivano.
Entrambe le culture sono naufragate proprio sul “veicolo” finanziario-immobiliare che doveva trasportarle verso un fulgido futuro: i CDO (Collateralized Debt Obligations) che promettevano tale miracolosa conciliazione.
Oggigiorno, con una maggior consapevolezza della Complessità Immobiliare e Finanziaria, la moderna e scientifica Finanza Immobiliare sta realizzando una convergenza epocale tra gli ambiti accademici, finanziari, immobiliari e, finalmente, operativo-gestionali!
L’evoluzione delle due culture immobiliare e finanziaria è passata, in sintesi, dal costruire al gestire, dal capital gain alla rendita o redditività.
Domanda: chi ragiona già da tempo, e con un approccio scientifico e imprenditoriale, sui temi della gestione e della redditività immobiliare ? Chi cura la funzionalità , la manutenzione , la messa a reddito e la conseguente contabilità degli immobili ?
Risposta: il Facility Management, insieme al Property Management, che parte dalla cultura immobiliare per tradurla in termini di garanzia di funzionalità e di redditività comprensibili alla cultura finanziaria, che potrà finalmente tornare a investire con maggiore serenità sul “mattone” – solido e duraturo.
Un tipico problema emerso nell’avvio dei Brick Shares ™ (vedi Parte 1) risiedeva proprio nei due approcci antitetici di chi voleva investire (la finanza) e chi aveva un valido progetto (l’immobiliare); il circolo vizioso che s’instaura è: chi ha l’idea valida di un proficuo business case ha necessità di capitali d’investimento; per averli deve convincere gli investitori con un progetto e un business case dettagliati e con qualche garanzia iniziale in termini di caparra sul terreno o immobile oggetto del progetto; tali oneri iniziali non arriveranno mai dai potenziali investitori senza avere prima un tangibile progetto e business case e senza la sicura disponibilità del terreno, o immobile, individuato; insomma, l’ideatore (senza capitali) non può realmente avviare il progetto senza i capitali degli investitori (i quali non riescono ad avere una chiarissima idea del progetto )…
Ecco un primo determinante ruolo del Facility Management e del Property Management: essere i catalizzatori del dialogo proficuo tra l’immobiliare a la finanza:
- promuovendo il progetto con un piccolo contributo iniziale necessario per sviluppare lo studio e il business case, e le necessarie caparre e costi delle autorizzazioni;
- garantendo agli investitori, attraverso i propri facility services e facility managers , una visibilità a lungo termine sulla funzionalità, operatività, redditività del progetto;
- gestendo, insieme ai property managers con i loro property services , la fase di contrattualizzazione del rapporto e di avvio societario che porterà alla realizzazione del progetto e dell’investimento;
- ricevendo, in ritorno dal piccolo investimento iniziale, la gestione dell’immobile per un periodo medio-lungo.
Ulteriori ruoli determinanti del Facility Management , per catalizzare maggiori e più impegnativi progetti , riguardano la propria capacità di:
- assorbire cessioni di ramo d’azienda e/o esternalizzazioni (outsourcing ) di attività
- assorbire la dismissione del personale relativa a tale ramo d’azienda , senza impatti sociali negativi
- perseguire scientificamente e con determinazione varie forme di risparmi ( saving ) attraverso riduzioni di costo derivanti dalle ottimizzazioni dei propri facility services.
Tutto ciò è “musica per gli orecchi” di finanziatori che cercano sbocchi alla enorme liquidità che non trova più approdi sereni.
MORALE: Il Progetto di connubio tra Finanza e Immobiliare (senza la semplicistica soluzione di una inefficace diversificazione degli investimenti immobiliari con una miope prospettiva di breve termine!) è quindi possibile, come sostiene anche l’autorevole prof. Oliviero Tronconi , grazie sia a nuovi strumenti finanziari (Brick Shares ™ ) sia alla collaborazione tra Property Management, Facility Management e Finanza Immobiliare .
Sempre, però, nel rispetto del vero Talento della Complessità, ossia “ saper immaginare scenari futuri possibili prima e meglio di altri!”
Per ulteriori informazioni e chiarimenti: nicola.antonucci@libero.it
Ad maiora!
Nicola Antonucci
7 maggio 2010
