Facility management e finanza immobiliare
Il successo delle aziende di Facility Service Management è strettamente legato a due fattori: il benessere della manodopera diretta impiegata nell’erogazione dei servizi, e un’attenta analisi dei costi.
Una crescente attenzione verso la cura della persona e dell’ambiente di lavoro sta emergendo tra le aziende che si occupano di facility service management. La tutela dei propri dipendenti impiegati come manodopera diretta sui vari appalti è vista come un’opportunità di crescita per le imprese di servizi: un nuovo fronte del vantaggio competitivo.
Analizziamo dunque l’evoluzione di questa nuova tendenza, che si sta velocemente diffondendo tra gli operatori del facility service management.
Abbandonata ormai la valutazione sociale che definiva il terziario come un settore improduttivo, è oggi comune considerare i servizi come elemento trainante dell’economia. Negli ultimi anni, infatti, la forte espansione delle attività terziarie, quella che anni addietro veniva definita la new economy, ha determinato, da una parte, integrazioni nei processi produttivi delle singole imprese, dall’altra, ha dato luogo a cambiamenti nell’organizzazione territoriale della produzione.
Ogni volta che un’azienda impegna risorse interne per attività che altri potrebbero svolgere con maggior efficienza e qualità (quindi tutte quelle attività che possono essere esternalizzate ad aziende che si occupano di Facility service management), essa riduce il suo valore strategico e sacrifica potenziale vantaggio competitivo. Per evitare tale criticità è diffuso ricorrere a imprese esterne in grado di svolgere le attività richieste (come ad esempio per un lavoro di pulizie) con notevoli capacità, e soprattutto con un approccio molto professionale, derivante da un’attenta analisi dei costi iniziale.
Nuovi modelli di organizzazione del lavoro per ottimizzare i costi fissi e i costi variabili della manodopera diretta
I più rilevanti cambiamenti del mercato del lavoro transitano ormai attraverso il reengineering dei modelli di organizzazione del lavoro.
I processi produttivi, anche smaterializzati, vengono gestiti dalle aziende che, a seguito di una attenta analisi dei costi e, in funzione della migliore allocazione possibile delle risorse disponibili, fanno ricorso a strumenti come esternalizzazioni, trasferimenti aziendali, joint venture, lease-back, appalti e altri istituti simili. Il Facility service management si propone di supportare le aziende produttive, fornendo servizi e manodopera diretta per l’esecuzione di quelle attività non facenti parte del core business aziendale. In genere, il lavoro di pulizie di magazzini, impianti e uffici è la tipologia di servizio tra le più comunemente esternalizzate.
Si tratta di fenomeni che riguardano, in primo luogo, l’applicazione di istituti civilistici, ma che finiscono inevitabilmente per avere un rilievo immediato anche sulle condizioni di lavoro della manodopera diretta e sulle sorti dell’occupazione di questa tipologia di dipendenti, tanto da far sorgere l’esigenza di una contestuale regolamentazione degli effetti in ambito giuslavoristico (si pensi alla rilevanza che in materia di appalto ha assunto l’art. 29 del decreto legislativo n. 276/2003). Conferma di tale assunto è l’attenzione con cui le OO.SS presidiano la cessione delle attività ad aziende di Facility service management: a seguito dell’annuncio da parte dell’impresa interessata in riferimento alla volontà di voler procedere a operazioni di outsourcing, la successiva fase di realizzazione costituisce oggetto di prolungate fasi di trattative e complessi tavoli di consultazione sindacale, dai quali scaturiscono accordi aziendali e territoriali, che hanno lo scopo di salvaguardare la posizione lavorativa della manodopera diretta.
L' Outsourcing
L’esternalizzazione, o outsourcing dei servizi, viene spesso considerata erroneamente un sinonimo di Facility Service Management. I due concetti appartengono, in realtà, a due piani completamente distinti.
Il Facility Management è la disciplina che si occupa della gestione strategica di immobili ovvero di tutte quelle attività di supporto al core business di un’azienda.
L’outsourcing è piuttosto una delle possibili leve a disposizione del facility manager, che a seguito di un’attenta analisi dei costi, si impegna nel realizzare la gestione ideale dei servizi. In questi casi, il facility manager può decidere di esternalizzare solo un’attività (spesso si tratta dell’outsourcing del lavoro di pulizie), o diverse attività che possono essere o non essere integrate tra loro: nel primo caso si può citare l’outsourcing del servizio catering e il contestuale lavoro di pulizie dei locali mensa; mentre il secondo caso può essere rappresentato dall’esternalizzazione del lavoro di pulizie e del servizio di manutenzione impianti.
Nell’ultimo decennio il F. S. management oltre a una maggiore attenzione l’aspetto tecnico-funzionale dei servizi non core legati al patrimonio immobiliare delle aziende, ha ampliato l’integrazione degli aspetti tecnico-amministrativi, con un particolare focus sull’analisi dei costi di gestione (costi fissi, costi variabili, costi della manodopera diretta). L’evoluzione verso il Total Facility Management o Integrated Facility Management, con conseguente elevata interazione committente - facility manager (“field-based”), ha modificato in maniera sostanziale la struttura organizzativa delle aziende di facility, attraverso l’impegno richiesto in termini di capitale tecnico/tecnologico e umano.
L’alto grado di interazione e personalizzazione del servizio richiede un’attenta analisi dei costi e, conseguentemente, una strategia orientata a evitare l’incremento degli stessi, pur mantenendo la qualità della prestazione richiesta.
Il diritto vigente segnala che, al fine di individuare correttamente un appalto “genuino”, occorre indagare innanzitutto sul complessivo comportamento di chi si occupa del Facility service management, ossia dell’appaltatore, il quale non deve limitarsi a fornire la manodopera diretta inviando i propri dipendenti presso l’azienda committente affinché svolgano una qualsivoglia attività lavorativa per conto di essa, ma deve altresì organizzare i mezzi necessari e, soprattutto assumersi il rischio d’impresa, che consiste principalmente nel non riuscire a coprire tutti i costi dei materiali, delle attrezzature e della manodopera impiegati per la realizzazione dell’opera o per l’esecuzione del servizio, o ancora, nel non ricevere dal committente alcun corrispettivo a fronte dell’attività svolta. Va pertanto precisato che il rischio di cui si tratta non è il rischio tecnico-giuridico relativo ai casi inattesi, ma piuttosto quello economico che deriva propriamente dalla impossibilità di stilare un’accurata analisi dei costi relativi al compimento dell’opera o servizio.
In periodi di inquietudine economica come quello attuale, un’efficiente e innovativa analisi dei costi che prevede il controllo e gestione delle uscite rappresenta uno strumento fondamentale per il rafforzamento o il cambiamento della propria posizione sul mercato e per l’aumento dei propri margini di profitto.
L'obbiettivo: ottimizzare i costi fissi e i costi variabili della manodopera diretta
Obiettivo primario delle aziende di Facility service management è dunque l’ottimizzazione dei costi fissi e variabili della manodopera diretta, particolarmente elevati nei casi di impiego del personale necessario all’espletamento dei servizi richiesti attraverso manodopera diretta, come per esempio per la fornitura di lavoro di pulizie. Sicuramente una corretta analisi dei costi e una attenta conoscenza della loro struttura sono strumenti fondamentali per aumentare la profittabilità del proprio business o semplicemente per una corretta definizione dell’offerta di vendita.
Nelle imprese di Facility service management la voce di bilancio riguardante i costi della manodopera diretta è quella largamente prevalente (spesso superiore al 90% dei costi totali).
Il benessere della manodopera diretta: un fattore di crescita
Accertato il valore rilevante della manodopera diretta in tali organizzazioni, anche un buon clima organizzativo influisce notevolmente sulle performance aziendali, partendo da quelle economico finanziare fino ad arrivare alla soddisfazione del cliente. E’ proprio la centralità crescente dell’individuo a richiedere la revisione delle modalità di gestione amministrativa e dei servizi destinati a sostenere lo sviluppo delle competenze professionali. Il trend, studiato a livello internazionale, dimostra come un’azienda attenta all’ambiente lavorativo ottenga, così operando, risultati migliori rispetto alla concorrenza, sia in termini economici sia in termini di impatto sulle persone e conseguente benessere delle persone stesse. E’ altresì interessante notare come le aziende che si attivano su questo versante stiano in realtà sostenendo un primo tema di responsabilità sociale. Molto spesso quando si parla di responsabilità sociale si pensa a un “fare” al di fuori dell’azienda, tuttavia più corretto sarebbe dirigersi in primo luogo all’interno del contesto aziendale ponendosi come obiettivo il benessere organizzativo del proprio personale, spesso impiegato in attività complesse e gravose come la manutenzione degli impianti e il lavoro di pulizie.
Nell’attuale contesto imprenditoriale, caratterizzato da numerosi riassetti di una società post industriale, in un sistema economico in cui è sempre più numerosa la manodopera diretta impiegata nel settore del Facility service management, le capacità innovative e predittive di un individuo, i valori professionali, il riconoscimento in genere delle competenze possedute e della loro rilevanza, le modalità di aggiornamento sono più facilmente identificabili e sostenibili quando coincidono con le direttive dell’azienda.
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