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Il vero talento della complessità è immaginare scenari possibili prima e meglio di altri. – Francesco Varanini - Nicola Antonucci (LINK)
La plausibilità di una deflazione immobiliare è supportata dal seguente interessante grafico elaborato da Reddy’s Group per il mercato immobiliare residenziale italiano dal 1975.
Questo grafico educativo mostra la relazione tra l’indice dei prezzi a moneta costante (asse verticale) e l’indice del numero delle compravendite (asse orizzontale) che, idealmente, segue un andamento circolare che si trasforma in una spirale nella realtà.
Il ciclo 1975 – 1985 (10 anni) è stato relativamente regolare richiudendosi nel 1985 quasi ai livelli del 1975. Il ribasso dei prezzi dal massimo del 1982 al minimo del 1985 è stato del 20%.
Il ciclo 1985 – 1996 (11 anni) è stato invece molto irregolare, con un forte sviluppo dei prezzi rispetto allo sviluppo del numero delle compravendite. Il conseguente ribasso dal massimo del 1992 al minimo del 1996 è stato pari al 25%.
L’attuale enorme ciclo 1996 – 2012, ancora non chiuso (16 anni ma ancora da completare…) è stato “drogato” dalla enorme immissione di liquidità in tutte le economie a partire dal 1997. Sia la dimensione sia la durata di questo ciclo sono proporzionali alla “energia” del mercato immobiliare (massa monetaria disponibile all’investimento). Come è evidente, si è assistito a un vero crollo, accentuato ancora nel 2012, del numero delle compravendite riducendo il mercato in uno stato di crisi profonda. I prezzi, invece, non sono crollati coerentemente al crollo delle compravendite a causa di una strategia di sopravvivenza di banche e fondi che devono mostrare in bilancio valori immobiliari alti, seppure in leggera discesa, fintanto che possono.
Cosa succederà a breve?
E’ evidente che il ciclo deve richiudersi per necessarie leggi fisiche ed economiche: l’energia del sistema immobiliare non è più in grado di sostenere gli attuali livelli dei prezzi. L’instabilità del sistema immobiliare italiano è notevole dopo uno ribasso delle compravendite dal 2006 al 2012 pari al 50% a fronte di un ribasso dei prezzi pari solo al 12%.
La chiusura più plausibile del ciclo potrebbe avvenire a quota 190 (livello del 1996) o persino meno a causa sia del ritardato adeguamento dei prezzi con conseguente “effetto terremoto”, sia dell’accumulo dei costi di manutenzione, sia di tassazioni nuove richieste dalla grave situazione del debito pubblico italiano (120% del PIL). Il ribasso ulteriore (oltre al 12% già avvenuto dai massimi del 2006) sarà quindi almeno del 27%, per un ribasso totale dai massimi del 2006 pari al 40% circa.
Che fare? Semplice, come per ogni epocale ciclo di deflazione:
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Conservare e incrementare la liquidità liquidabile (danaro disponibile alle opportunità di investimento entro 10-15 giorni);
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Creare una rete di operatori che siano in grado di cogliere le esigenze di urgente vendita, dismissione, svendita, asta di immobili da parte di privati, aziende, fondi, banche che abbiano urgente necessità di liquidità per sopperire sia a rischi di fallimento sia a ricapitalizzazioni;
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Entrare in partnership o in società con operatori innovativi che siano già pronti allo scenario di deflazione con strutture, competenze e relazioni efficaci per cogliere le opportunità dalla urgente cessione di immobili per redditizi investimenti immobiliari in Italia.
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Cogliere così le migliori opportunità di investimento immobiliare in Italia intercettando gli immobili forzatamente e urgentemente messi in vendita rispetto a quelli che possono aspettare…
IMPORTANTE: per sfruttare una crisi da deflazione (rispetto a una crisi da inflazione) occorre seguire i passi sopra indicati e, soprattutto, effettuare una ricerca sistematica delle occasioni di maggiore urgenza, di maggiore ribasso e, quindi, di maggiore arricchimento sia affittando gli immobili acquistati a bassissimo prezzo, sia attendendo un prossimo rimbalzo dei prezzi dai livelli minimi che un “effetto terremoto” causerà.
L’Italia come tanti altri paesi in questo momento subisce una notevole crisi economica e finanziaria, ciò garantisce agli investimenti immobiliari in Italia effettuati adesso( in momento di fortissima deflazione immobiliare) un rendimento sicuro e certo.
Tanta Crisi, tante Opportunità – come suggerito dall’ideogramma cinese di “Crisi” (Wei-ji = Pericolo + Opportunità):
E ricordate: Il Caos favorisce le menti preparate! – parafrasando L. Pasteur
Nicola Antonucci
14 Ottobre 2013
Il BLOG di Nicola Antonucci per aiutare Risparmiatori, Investitori e Traders a scegliere consapevolmente e... a non farsi fregare.