Apocalissi immobiliare: ci siamo!

Probabilmente, molto probabilmente, sì: la fine di una epocale trappola immobiliare; la fine delle paure di investitori e piccoli imprenditori che hanno investito sul ‘mattone facile'; la fine di un modello italiano nel quale l'individualismo ha esasperato il "piccolo è bello", inficiando la "forza dell'unione".

Sì, ora però inizia anche la reale opportunità per:

una moderna cultura e pratica imprenditoriale, basata sulle comprensionescientifica della complessità delle strutture e delle relazioni umane;
una consapevole cultura finanziaria-immobiliare, che affranchi i risparmiatori dalle fantasiose ‘circonvenzioni di incapaci' finora attuate in Italia;
una crescita della managerialità, sia nelle persone sia nelle Piccole Medie Imprese (PMI), finora atrofizzata da una imprenditoria familistica e amorale per la quale il controllo familiare è tutto, e la competenza è un costoso optional.

Come nel simbolo cinese di crisi, anche nell'attuale situazione italiana di crisi di aziende s'intrecciano pericoli e di opportunità. Vediamoli, prima dell'arrivo, ormai imminente, dello tsunami che sconvolgerà il sistema immobiliare-finanziario-imprenditoriale italiano.

I Pericoli - L'innesco di questa epocale trasformazione dell'Italia parte dalla bolla immobiliare già annunciata, descritta e spiegata fin dal primo articolo del 20 febbraio 2006 (L'ANTI-ROBIN HOOD e la trappola immobiliare) per arrivare alla situazione analizzata nell'articolo del 12 dicembre 2007 (L'Anti-Robin Hood : 6 mesi all'apocalissi immobiliare?).

Se qualcuno avesse ancora dubbi in merito, basta che dia un'occhiata a titoli e indici del settore immobiliare italiano, che forse anticipano qualcosa. Ecco i crolli registrati dal marzo 2007:

Risanamento: - 90 % (proprio così: ha perso il novanta percento !!);
IGD: - 60 %;
Aedes: - 88 %;
Pirelli RE: - 78 %;
Indice MIB Immobiliare: - 64%

... contro una perdita ‘soltanto' del 33 % dell'indice generale S&P MIB

Problema assolutamente internazionale, ma acuito in Italia dalla struttura industriale che ha visto:

l'indebolimento e la quasi scomparsa delle grandi aziende;
l'ulteriore diffondersi e parcellizzarsi delle PMI;
l'assenza di investimenti in ricerca e sviluppo, ben incoraggiata da una delle poche culture anti-scientifiche ancora esistenti al mondo;
il concentrasi degli investimenti derivanti dai periodi ‘di vacche grasse' quasi esclusivamente in immobili, persino in sedi faraoniche in remote valli montane!, per tutti i validi motivi ben noti: bassi tassi, mutui ‘infiniti' in termini sia di tempo (40 anni...!) sia di capitale (fino al 110% del valore..!);
l'erogazione di crescenti crediti e fidi bancari garantiti da immobili (dal valore crescente...);
la recente stretta creditizia, che impone alle banche di "fare cassa!" a fronte della mancanza di fiducia tra loro stessi (tassi interbancari alle stelle, grossi buchi contabili dai mutui-e-non-solo, arresti, ecc. ecc!).

Ma cosa succederà quando gli immobili perderanno, come avvenuto in UK, USA e Francia negli anni '80, anche il 50-60% del loro valore in solo 6-10 mesi?!

Salta tutto il sistema ‘infantile' di prestiti e garanzie che ‘drogavano' aziende incapaci di creare valore con le scienze e le tecnologie avanzate, ma solo col fantasioso design di scarpe, T-shrits, mobili e jeans strappati, mentre avevamo già perso da anni il primato del design automobilistico!

Le Opportunità - Ci sono, eccome, sempre! Occorre però, come ‘comanda' la Storia, toccare il fondo. E il fondo viene percepito dall'imprenditore piccolo-medio quando il direttore della propria filiale bancaria non risponde subito al telefono, anzi... ‘si fa persino negare'!

Inoltre, quando i clienti pagano sempre più tardi o proprio non pagano più, altro ‘cancro' italiano generato dalla stesso Stato, il peggior pagatore di tutti!

E quando entrambe le situazioni si verificano insieme, come tutte le PMI sanno da almeno 6 mesi, non rimane che:

appellarsi alla recente normativa fallimentare, oppure;
invocare, contro la propria natura egocentrica, l'aiuto di competenti ‘chirurghi aziendali', per intervenire in un contesto estremamente complesso sulle due priorità vitali:
riscuotere i crediti dai clienti;
migliorare la propria posizione e rating creditizia con le banche.

Insomma, per ottimizzare queste Gestioni di Crisi d'Impresa non rimane che lasciar sbocciare, come una farfalla dal bozzolo, gli Imprenditori, i Managers e i Professionals della Complessità, già operativi però da tanti anni in India e in Cina.

Scenari futuri - Ora, quali sono i due plausibili scenari dopo le analisi condivise nei precedenti articoli?

Scenario 1: i tassi europei non aumentano, ma neanche scenderanno nel medio termine, viste le preoccupazioni inflazionistiche di Trichet! In questo caso gli stralci di mutui non evasi rimarrà serio, ma non cronico, e la disponibilità di immobili su mercato sarà graduale. In questo scenario si assisterà a una graduale svalutazione anche del valore nominale degli immobili, ‘drogato', tra le varie cause, anche dall'effetto distorcente dell'Euro a livello cognitivo.

Scenario 2: i tassi europei aumentano ancora, stimolati dagli ultimi dati inflazionistici e malgrado le paure di rallentamento economico. Ciò innescherà un grave acuirsi della crisi dei mutui, con valanghe di stralci e pagamenti inevasi pronti a scaricarsi sul mercato.

Un ciclo boom-busrt (forte rialzo - violento ribasso) già preannunciato da Trichet nel 2006, quando parlava di "Prezzi delle case troppo alti" (vedi Sole24Ore, ven. 10 febbraio 2006).

Tutto ciò per il semplice motivo che il mercato immobiliare, per la prima volta nella storia italiana, è diventato mobile, sempre più negoziabile e ‘liquido'. La ‘liquefazione' del mattone genererà un mercato sempre più volatile, come per tutte le ‘commodity', anche per gli immobili.

Tale mercato volatile avrà sempre più bisogno di strumenti finanziari innovativi per trattare, negoziare, gestire ‘il mattone' non più destinato all'immobilizzo esistenziale, ma all'investimento finanziario. Gli stessi strumenti finanziari immobiliari serviranno a gestire e coprire rischi analoghi a quelli dei mercati mobiliari (per informazioni).

I sistemi complessi non sono prevedibili, al di là degli specifici e limitati ‘intervalli di prevedibilità' delimitati dalle biforcazioni e/o dagli attrattori caotici. Gli scenari sopra decritti sono quindi un aggiornamento dell'evoluzione delle manovre dell'Anti-Robin Hood che, coniugando bene manovre sui tassi, sull'economia, sulle politiche fiscali, eccetera, deruberà ancora una volta milioni e milioni di risparmiatori.

Questo articolo è stato gentilmente fornito da ComplexLab