L’Italia, dal secondo dopoguerra fino al 2007, ha vissuto sei cicli edilizi, ognuno dei quali con le sue peculiarità, ma tutti con un’importante caratteristica comune: il trend positivo del mercato immobiliare e delle costruzioni. Negli anni settanta il comparto delle costruzioni pesa ventuno punti percentuali del PIL ;oggi ne pesa circa otto.
Dal 2008 c’è un’inversione di tendenza, il settore immobiliare inizia ad avere un trend negativo. Questo è stato pienamente sperimentato dalle banche d’investimento americane, che a causa dei mutui subprime, si sono trovate ad avere numerosi immobili da reinserire sul mercato, con un valore più basso del momento in cui era stato erogato il mutuo. Questo ha portato al mancato pagamento degli elevati interessi delle obbligazioni, che poggiavano su tali investimenti. Come sono andate le cose e di quale shock ha risentito l’economia globale è noto a tutti.
In Italia una più attenta analisi da parte degli operatori di settore sui possibili scenari che si sarebbero verificati dal 2007, avrebbe dovuto anticipare questa problematica, capire che non c’è più la necessità di costruire nuovi edifici che siano residenziali, per il terziario, per la logistica, ecc. I motivi sono molteplici: gran parte del territorio è “cementificato”, il mercato è saturo ed è cambiato il concetto di “edificio”, che non essendo più un semplice contenitore di attività, oggi necessità di un’estrema flessibilità funzionale. Il settore delle costruzioni e quello immobiliare è dunque in crisi.
Essendo un giovane studente, non voglio avere una visione così nera. Voglio cambiare la parola “crisi” con “opportunità”. Opportunità di passare dal costruire al gestire. Gestire in modo efficiente il patrimonio immobiliare che le imprese e la pubblica amministrazione possiedono.
Chi meglio di un Facility Manager può far questo?
Il Facility Manager è una figura ancora poco conosciuta nel nostro paese, se non per gli addetti ai lavori. Ho la convinzione però che siano proprio le competenze che deve avere un Facility Manager, che possono contribuire, almeno in parte, a uscire da questa crisi del settore immobiliare. L’evoluzione del settore industriale negli ultimi decenni, caratterizzata da un incremento della complessità tecnica e tecnologica, organizzativa e normativa dei processi e delle attività necessarie per produrre un bene materiale o un servizio, e la necessità ad aumentare o mantenere la propria competitività a livello globale, ha spinto le imprese a concentrare la quasi totalità delle proprie risorse nel loro core business. Sono stati individuate dunque una serie di attività no-core, la cui presenza pur indispensabile per l’attività produttiva non è ritenuta strategica. Le distinzioni tra attività core e no-core, ha portato alla formazione di funzioni e dipartimenti preposti allo sviluppo di attività a supporto dell’impresa e a processi di esternalizzazione di quest’ultime. Oggi dunque, in seguito ai processi di esternalizzazione, le attività no-core si configurano come servizi acquistabili sul mercato, erogate da società specializzate in tali attività.
Un altro aspetto molto importante che va considerato è il processo che ha portato il mercato immobiliare verso le pratiche e le forme del mercato finanziario. Il nuovo scenario di mercato che si è venuto a tracciare in Italia in questi ultimi anni è, infatti, il frutto di profonde trasformazioni che hanno modificato non solo il manufatto edilizio in sé ma anche i modi di utilizzo dello stesso, i soggetti e più in generale l'organizzazione del processo edilizio in tutte le sue fasi. Questo nuovo scenario di mercato ha contribuito a perfezionare la struttura del ciclo edile: accanto a "Progettazione", "Costruzione" e "Gestione" va annoverata la fase "Finanza". Il ruolo che assume la "Finanza" nella definizione del ciclo edile è rilevante, sia perché, nella sua componente tradizionale, costituisce i finanziamenti al settore delle costruzioni e di quello immobiliare, sia perché, in quella più recente, rappresenta i nuovi fenomeni come i fondi immobiliari, le cartolarizzazioni e le operazioni di spin off o di sale & lease back, che stanno caratterizzando il mercato del Real Estate degli ultimi anni.
Qui entra in gioco l’abilità del Facility Manager che deve saper gestire al meglio i servizi alle persone, al business, all’edificio, e far si che l’efficiente gestione degli immobili, attragga investitori istituzionali.
La logica è molto semplice: uno o più immobili, per portare una rendita devono essere utilizzati, deve esserci qualcuno che paga un canone d’affitto. Questo qualcuno però è intenzionato a pagare solo se l’edificio è in grado di soddisfare le proprie esigenze. Se non si rispetta questa logica, nessun bene immobile che si colloca sul mercato, può portare un vantaggio economico.
Di questo deve occuparsi il Facility Manager. Ha questa importante responsabilità, di mantenere “vivo” l’edificio, di permettere all’impresa di concentrarsi sul proprio core business.
Questo nel nostro paese è ancora poco compreso, troppo spesso nelle imprese ci sono figure professionali che si occupano di questo senza averne le competenze, senza capire l’importanza che risiede nella corretta ed efficiente gestione di un immobile.
Per questo sono convinto che la crisi nel settore immobiliare, possa essere l’impulso che è sempre mancato, per far sì che nel nostro paese si sviluppi questa disciplina e questa figura professionale, che può dare nuova linfa e nuove idee a un settore che oggi più che mai risente della crisi globale.
Questo pensiero nasce dall’ascolto di professori e professionisti che si occupano di questo, che hanno saputo raccontare al meglio la loro professione con le diverse sfaccettature che questa comporta.
Per finire, credo di poter dire che se si comprenderà a pieno quali siano le potenzialità e le competenze di un bravo Facility Manager, per molti giovani, tra cui m’inserisco, la parola “crisi” può essere sostituita dalla parola “opportunità”, sia sotto l’aspetto della gestione degli immobili sia come figura fondamentale per la finanza immobiliare.