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Il progetto di valorizzazione del Bassi Business Park a Milano

La riqualificazione dell’area, adiacente al quartiere Porta Nuova, è finalizzata alla nascita di un nuovo centro finanziario-amministrativo in cui insediare importanti società di elevato standing. Tra gli obiettivi del progetto, riqualificare le facciate, rinnovare le componenti impiantistiche, riqualificare le aree esterne, puntare su materiali e soluzioni tecnologiche eco-compatibili.

Facility management e finanza immobiliare

 

Il Bassi Business Park (BBP) di proprietà di Generali Properties è ubicato nella zona semi-centrale del capoluogo lombardo, delimitato dalle vie  Ugo Bassi, Guglielmo Pepe, Cola Montano e piazza Fidia, situate a nord della stazione ferroviaria Garibaldi. L’isolato si affaccia su un asse viabilistico importante (via Carlo Farini) che scavalca le linee ferroviarie della stazione.

L’area attorno alla stazione è un nodo fondamentale della rete dei movimenti urbani.

Nelle immediate vicinanze del complesso direzionale si trovano: la Stazione Ferroviaria Porta Garibaldi, la fermata della metropolitana MM2 (linea verde) e linee di superficie di trasporto pubblico ATM (tram: 2 - 4 - 7, bus: 52 - 70). 

L’edificato urbano di questa zona della città si caratterizza per la densa costruzione dei lotti, con tipologie di edifici pluripiano (5 ÷ 7 piani) di concezione tradizionale, a destinazione mista, prevalentemente ad uso residenziale e terziario-amministrativo.

Il lotto è situato in un quartiere popolare sorto a cavallo fra il XIX e il XX secolo: il quartiere “Isola”, così definito per il taglio che la stazione Garibaldi, il tracciato dei tram e il cavalcavia che sfocia su via Farini creano intorno ad un semplice reticolato di vie, isolando il quartiere dal tessuto urbano circostante. Questo isolamento e la presenza del vicino scalo merci, oltre a industrie storiche come la Tecnomasio Brown-Boveri, l'Elvetica e la Pirelli, hanno caratterizzato il quartiere come zona di abitazioni operaie, come testimonia tutt'oggi la presenza delle sedi di numerose associazioni operaie e sindacali. Al piano terra degli edifici sul fronte strada si trovavano negozi o botteghe artigiane mentre i magazzini o le attività produttive di maggiori dimensioni erano collocate nelle corti interne. I piani superiori destinati alle abitazioni erano caratterizzati da pianerottoli o più spesso da ballatoi.

Il quartiere è attualmente in via di riqualificazione e nelle immediate vicinanze dell’area denominata Porta Nuova vi è un grande sviluppo immobiliare che prevede la realizzazione di un nuovo centro destinato alla cultura, alla moda, al tempo libero ed alle attività direzionali.

L’area su cui sorge il Bassi Business Park (BBP) è definita dal precedente Piano Regolatore Generale della città di Milano come zona TA Terziario Amministrativo, ovvero un’area in cui sono previsti edifici per uffici ad uso, sia pubblico, che privato.

 

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Figura 1 - Localizzazione del complesso Bassi Business Park.

 

La volumetria dell’edificato preesistente, non ha consentito di aggiungere ulteriori volumi al progetto di riqualificazione. 

La riqualificazione dell’area è finalizzata alla nascita di un nuovo centro finanziario-amministrativo in cui insediare importanti società di elevato standing.

 

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Figura 2 - Stralcio del fotopiano del Comune di Milano in cui è inserito il progetto.

 

Il complesso prima dell’intervento 

Il centro direzionale con una s.l.p. complessiva di 69.000 m2 e volumetria pari a 200.000 m3 copre una superficie di circa 8.500 m2. Gli immobili si elevano in altezza dai sette ai nove piani (più copertura) e sono prevalentemente adibiti ad uso uffici. Gli immobili prospicienti su via Bassi si elevano invece per un’altezza di 2-3 piani fuori terra fino a sei piani sul fronte di piazza Fidia. I primi due piani interrati erano adibiti a parcheggi mentre il terzo piano interrato non aveva un’adeguata certificazione alla prevenzione incendi tale da garantire il minimo grado di sicurezza.

Gli spazi interstiziali fra un immobile e l’altro erano divisi da recinzioni che interrompevano la viabilità interna al complesso non permettendo un flusso omogeneo dei visitatori/fruitori.

Non erano inoltre presenti servizi comuni ed ogni edificio, gestito da un unico tenant, si ritrovava ad essere isolato dagli edifici circostanti.

A livello di impiantistica erano necessari controlli ed adeguamenti per rendere gli impianti più efficienti.

 

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Figura 3 - Un edificio del centro direzionale prima dell’intervento.

 

Le facciate esterne, costituite da pannelli prefabbricati in cemento armato, erano in uno stato di degrado avanzato: le condizioni atmosferiche e le precipitazioni, avevano determinato delle infiltrazioni ed un deterioramento dei pannelli,  fino a causare il distacco del calcestruzzo con il conseguente “affioramento” delle armature.

Era quindi necessario un intervento che mirasse al ripristino ed al consolidamento delle facciate, restituendo una nuova unitaria immagine ed attrattività architettonica a tutto il complesso. 

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Figura 4 - Il rivestimento di facciata: i pannelli prefabbricati, prima dell’intervento.

 

L’intervento di valorizzazione 

I primi interventi sono stati attuati con l’intento di riqualificare e valorizzare singolarmente gli immobili, nonostante fosse stata subito percepita la necessità di ripensare il complesso come un unico centro direzionale con servizi comuni. Successivamente si realizzarono gli interventi per valorizzare tutto il complesso, comprese le aree verdi comuni riprogettando l’ingresso principale ed il fronte su via Bassi, dando unitarietà al centro direzionale.  

Partendo dall’analisi dei punti di forza e debolezza (Swot Analysis) del complesso furono definiti gli obiettivi dell’intervento di valorizzazione.

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Tabella 1 - Swot Analysis applicata al centro direzionale

 

Obiettivi che possono essere così sintetizzati:

  • riqualificare le facciate per ottenere una nuova immagine architettonica;
  • rinnovare le componenti impiantistiche per ottenere maggiore comfort e riduzione dei consumi energetici;
  • riqualificare le aree esterne riorganizzando i percorsi di ingresso ed uscita, sia pedonali, che carrabili;
  • dare continuità al fronte stradale di via Ugo Bassi;
  • puntare su materiali e soluzioni tecnologiche eco-compatibili;
  • incrementare il valore di mercato degli immobili e la redditività potenziale aumentando il canone di locazione.

Il raggiungimento di questi obiettivi ha permesso di rinnovare il Bassi Business Park conferendo un nuovo volto architettonicamente unitario a questa area del quartiere Isola.

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Tabella 2 - Assunzioni alla base del progetto di valorizzazione. 

 

Le scelte progettuali

La scelta di fondo era tra un  radicale mutamento della morfologia del centro, oppure l’accettazione delle sue caratteristiche architettoniche e strutturali, il risanamento delle opere e la ricerca di un nuovo equilibrio nel rapporto tra architettura, impianti e servizi al complesso.

Prevalse la seconda ipotesi, la razionalizzazione delle entrate e delle uscite dei veicoli, l’accorpamento e l’ampliamento dei giardini, l’adeguamento tecnologico degli edifici, la razionalizzazione e l’incremento dei percorsi pedonali e la nuova piantumazione di alberi e arbusti, l’organizzazione dei depositi dei rifiuti, la complessiva trasformazione a giardino gestito dalla proprietà di tutte le aree comuni. Tutte operazioni di ridisegno fondate sulla conoscenza delle condizioni preesistenti e delle peculiarità del sito. 

La riqualificazione delle aree verdi è stata realizzata per mezzo dell’eliminazione delle recinzioni esistenti fra un immobile e l’altro e la realizzazione di un’area comune verde.

Per tutti gli immobili che compongono il Bassi Business Park sono stati realizzati, sia la ristrutturazione esterna delle facciate, che la riprogettazione degli spazi interni.

Non potendo aggiungere volumetria, né modificare la posizione e la dimensione delle finestre, l’intervento di riqualificazione più rilevante ha riguardato il trattamento superficiale dei volumi preesistenti, un trattamento necessario sia per risanare, isolare, proteggere i pannelli e le costolature prefabbricate, sia per attribuire agli edifici una nuova caratterizzazione estetica.

Per ottenere un nuovo aspetto architettonico si è innanzitutto modificato il tetto preesistente, una copertura piana posta a termine delle facciate, rafforzandone la consistenza volumetrica con un aggetto rispetto ai fronti sottostanti.

Si è operato inoltre sui prospetti esaltando le costolature preesistenti con l’intento di sottolineare le linee verticali, fasciando le finestre con modanature in alluminio nei montanti e utilizzando un particolare cromatismo (grigio e bronzo)nelle facciate.

 

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Figura 5 - Planimetria generale attuale del Bassi Business Park

 

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La composizione “verticale” dei corpi alti si contrappone a quella per linee orizzontali dei corpi bassi affacciati sulla via Ugo Bassi, rivestiti prevalentemente in Alucobond come le pareti cieche dei corpi alti.

L’innovazione maggiore è avvenuta negli spazi interni per l’adeguamento alle nuove tecnologie informatiche, ai requisiti di legge ed alle esigenze di massima flessibilità per l’organizzazione del lavoro di ufficio. L’architettura degli interni è stata completamente ridisegnata a cominciare dalla zona reception. Per ciascun edificio sono stati studiati allestimenti e arredamenti “personalizzati” ottenendo un’ottimizzazione funzionale degli spazi, sia dirigenziali che operativi e dotando di sistemi di cablaggio per le reti informatiche e telematiche tutti gli edifici del complesso.

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La progettazione dell’architettura d’interni, lo studio di un layout di piano per ogni stabile, il disegno delle pareti divisorie, di quelle attrezzate, dei controsoffitti con incorporato il sistema di illuminazione, dei pavimenti sopraelevati e degli arredi mobili in forme semplici e funzionali, ha determinato ambienti sobri ed essenziali altamente personalizzati secondo la brand image delle diverse società locatarie.

 

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Figura 13 - Pianta piano tipo dell’edificio occupato da Banca Generali

 

L’aggiunta di una pavimentazione galleggiante per installare il sistema di cablaggio ed il conseguente ispessimento delle solette interne, ha portato ad una diminuzione dell’altezza interna dei davanzali delle finestre. Da Regolamento Edilizio del Comune di Milano occorre però un’altezza minima di 1,10 m. Per soddisfare tale requisito ad ogni apertura (finestra) è stato aggiunto esternamente un profilato tubolare trasparente, così da non coprire la visuale dall’interno dei locali verso l’esterno e da non modificare la dimensione delle aperture.     

Le facciate

Le facciate del primo edificio oggetto dell’intervento di valorizzazione (ora sede degli uffici di GBS Area Informatica) sono state trattate mantenendo l’intonaco in facciata e giocando su due toni (il giallo ed il rosso mattone) che si alternano sulle pareti scandite da montanti in Alucobond color bronzo, oro e alluminio.

Per gli immobili riqualificati successivamente si è deciso di utilizzare lo stesso materiale di rivestimento dei montanti (Alucobond) anche come rivestimento delle facciate intere. 

I pannelli di rivestimento sono costituiti da due lamine di alluminio esterne con al centro uno strato più spesso di materiale isolante, color grigio alluminio. Questa tipologia di rivestimento permette di abbinare diverse qualità: leggerezza, robustezza, auto-estinguenza e agevole monitoraggio in cantiere.

 

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Figura 14 - Facciata rivestita da pannelli in Alucobond

 

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Figura 15 - Pensilina ingresso edificio dell’Agenzia delle Entrate 

 

Tutti gli ingressi agli edifici sono stati dotati di una pensilina.

Al fine di ottenere un maggior contenimento energetico, i serramenti preesistenti sono stati sostituiti con serramenti con telaio di alluminio a taglio termico e vetro-camera isolante e selettivo Saint Gobain, mentre le pareti esterne sono state isolate con pannelli modulari in poliuretano espanso.

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Figura 16 - Facciata esterna: montanti verticali principali e secondari      

                                                             

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Figura 17 - Particolare costruttivo del montante principale

 

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Figura 18 - Dettaglio costruttivo di un coronamento tipo della copertura (sezione, pianta e prospetto).   

 

Riqualificazione degli ingressi del Bassi Business Park sul fronte di via Ugo Bassi

 

Il progetto di riqualificazione dell’ingresso e delle aree di pertinenza del Business Park ha rappresentato il completamento dei progetti di valorizzazione degli edifici che compongono il centro direzionale e il conseguente passaggio alla sistemazione delle aree esterne.

Il carattere unitario della soluzione proposta, per le aree esterne ed i materiali utilizzati, rafforzano l’immagine unitaria del complesso e lascia libera la visuale del giardino.

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Un aspetto caratteristico del progetto è la continuità del fronte su via Ugo Bassi: una fascia orizzontale unisce visivamente gli edifici. Si tratta di un portale continuo che ha il ruolo di “porta-insegna” che indica il Business Park. Rappresenta l’elemento guida del nuovo ingresso principale e costituisce l’elemento di connessione, che dà unità agli ingressi.     

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Fissato all’estremità direttamente ai corpi di fabbrica esistenti, si appoggia sui setti di separazione delle diverse zone funzionali: giardino, accesso carraio, ingresso pedonale, ingresso pedonale al parcheggio interrato (autorimessa), ingresso carraio con rampa che scende ai parcheggi interrati. 

Composto da una trave autoportante rivestita di Alucobond su entrambi i fronti, dello stesso colore  e con la stessa partizione orizzontale delle prime fasce presenti nei corpi di fabbrica, il portale è collocato ad un’altezza e a una distanza ben visibili, sia dall’interno, che dall’esterno, sia dal marciapiede, che dalla strada, in entrambe le direzioni di marcia. 

A completamento del fronte, con l’intento di mascherare visivamente la rampa di ingresso all’autorimessa di via Ugo Bassi e di proteggere l’area ristoro, è stata realizzata una recinzione a siepe sempreverde.

 

Ingresso principale del Bassi Business Park in via Ugo Bassi 4-6-8 

Originariamente sul fronte era presente una grande edicola, con funzione sia di reception che di cassa per l’autorimessa. Spostata la cassa al primo piano interrato, il nuovo corpo formato da due volumi ha permesso di separare e rendere indipendente la reception principale del Business Park dal vano scala-ascensori per l’accesso pedonale al parcheggio sottostante. 

L’ingresso principale pedonale del Business Park avviene così attraverso un corridoio posto tra i due volumi situati in posizione centrale rispetto al fronte strada e ben evidenziati da una pensilina aggettante. 

 

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Figura 21 - Vista assonometrica della struttura di copertura della portineria centrale.

 

La reception è stata riqualificata migliorando la funzionalità e l’accessibilità degli spazi interni e completata con un nuovo servizio igienico ad uso esclusivo del custode. I nuovi serramenti realizzati a fascia continua su tre lati del volume consentono il massimo controllo visivo.

I due volumi dell’ingresso sono stati rivestiti con fasce di Alucobond in colore brunito, come le coperture degli edifici esistenti. Lo stesso materiale caratterizza anche la pensilina che copre l’accesso pedonale.

I cancelli carrai e pedonali sono realizzati con telaio brunito e pannello vetrato trasparente per rendere visibile il giardino dal fronte strada.

Il progetto  doveva garantire un ingresso adeguato non solo per il flusso pedonale, ma anche per quello carrabile ai parcheggi interrati, al fine di valorizzare il centro direzionale evitando conflitti di circolazione. Essendo presente, nella via Bassi, una linea tranviaria oltre al passaggio di diversi mezzi di trasporto pubblico, è stata valutata l’ipotesi di lasciare l’entrata per l’autorimessa e per i parcheggi privati sulla via Bassi e di spostare le uscite sulla laterale via Cola Montano.

Il Comune di Milano e l’Azienda Trasporti Milanesi avevano già previsto il progetto di una nuova fermata tramviaria da posizionare davanti all’ingresso principale del Bassi Business Park, rendendo così ancor più inopportuna la presenza dell’uscita dai parcheggi. Il flusso di traffico della via Bassi con il passaggio di mezzi pubblici e con la presenza della nuova fermata avrebbe reso difficoltosa l’immissione delle autovetture in uscita dal parcheggio.

Il progetto definitivo prevede l’ampliamento del marciapiede antistante l’ingresso principale pedonale di via Bassi con il posizionamento della fermata tramviaria (una nuova banchina e pensilina) alla sinistra della portineria, lasciando così aperta la visuale dell’ingresso pedonale dalla strada e creando lo spazio necessario per un accesso carraio per auto di rappresentanza, disabili e vigili del fuoco.

Fra l’ingresso pedonale e quello carrabile al parcheggio interrato (autorimessa) si trovano i parcheggi per i taxi. 

 

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Ingresso di via Bassi 2

L’ingresso carraio di accesso al parcheggio interrato di via Ugo Bassi 2 è stato mantenuto ed è stato riorganizzato l’ingresso pedonale tramite la creazione di una portineria passante al piano terra del corpo basso, in modo da poter controllare gli accessi agli edifici di via Bassi 2 e di via Pepe 44/46. Coerentemente al nuovo accesso sono stati riorganizzati i percorsi pedonali e le sistemazioni a verde.

 

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Figura 23 - Pianta piano terra dell’edificio di via Bassi, 2 adibito ad area conferenza..  

 

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Figura 24 - La reception di via Bassi 2

 

Area conferenze  

Sin dai primi momenti del progetto di valorizzazione è stata compresa la necessità di dotare il complesso di un’area conferenze a disposizione delle società occupanti il complesso.

L’ingresso alle conferenze, collocate al piano seminterrato dell’immobile di via Ugo Bassi 2, avviene attraverso la reception situata al piano terra.

A servizio delle sale sono stati previsti degli spazi per eventuali catering, un gruppo di servizi igienici ed il guardaroba.

L’area di servizio, composta da una cucina e da un grande ripostiglio, è resa accessibile anche dall’esterno sia dal piano terra tramite una scala di ferro posizionata esternamente all’edificio, sia dal parcheggio del primo piano interrato. 

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Figura 25 - Pianta piano interrato – Area conferenze. 

 

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Figura 26 - Vano scala di via Bassi 2. 

 

Sono previste, oltre alle sale conferenze, due sale attrezzate e arredate per riunioni, video conferenze e per la didattica. I sistemi audio-video, di illuminazione e di gestione della temperatura sono controllati da un sistema “domotizzato”, con controllo mediante monitor touch screen.

Tutte le sale sono dotate di controsoffitto fonoassorbente predisposto con un’illuminazione diretta  e bocchette lineari di mandata dell’aria. Sono incassati nel controsoffitto anche gli elementi per la gestione delle immagini e dei suoni: schermi elettrici per la protezione, proiettori a scomparsa, casse acustiche, telecamere, sistema di videoconferenze.

La scelta dei materiali di finitura, oltre a rispondere a esigenze acustiche, è coerente con le finiture già adottate negli edifici del Bassi  Business Park.

La sala conferenze “Pepe” ha pareti perimetrali curve che migliorano l’assorbimento acustico, mentre la sala “Bassi” è caratterizzata da un rivestimento verticale fonoassorbente a bassorilievo.

 

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 Tabella 3. Caratteristiche dell’impianto di condizionamento delle sale conferenze dello stabile di via U.Bassi 2

property management, Tabella 3. Caratteristiche dell’impianto di condizionamento delle sale conferenze dello stabile di via U.Bassi 2.png

  

Impianto di climatizzazione

L’impianto di climatizzazione a volume di refrigerante variabile (VRVIII), del tipo a pompa di calore, completo di unità di rinnovo aria esterna. I radiatori, legati al circuito condominiale, hanno la funzione di supporto invernale.

Le unità interne di ricircolo dell’aria sono di due tipologie: nella hall, nell’atrio, nel bar/ufficio e nelle sale conferenze sono di tipo a controsoffitto, canalizzabili tipo Daikin FXSQ, con adeguata pressione statica utile per garantire la portata nominale con mandata e ripresa canalizzate e attestate su diffusori lineari a quattro feritoie.

Tutte le unità sono dotate, sulla bocca di ripresa, di un raccordo in canale con sportello apribile e telaio porta filtro estraibile. Le unità sono comandate da un pannello centralizzato.

Le unità sono complete di pompa di drenaggio condensa, la rete raccolta condense è collocata nel controsoffitto, diamtero 32mm e si collega in parte al sifone del lavabo servizi, mentre per la zona hall lo scarico della condensa è all’esterno, alla base dell’intercapedine.

Il collegamento ai diffusori è realizzato con canalizzazioni rettangolari in lamiera, isolate, con raccordo finale con flessibile isolato. Il collegamento tra flessibile e le canalizzazioni è realizzato con doppia fascettatura.

I diffusori lineari sono del tipo a pluriferitoie, lunghezza un metro, completi di plenum rivestito con materiale fonoassorbente e canalizzazione per flessibile completo di serranda a farfalla.

Per quelli a 4 feritoie è stato realizzato un unico collegamento flessibile DN200 fatta eccezione per l’unità dell’atrio che ha il diffusore di mandata con due collegamenti DN140. Per il locale bar/ufficio sono presenti diffusori a tre feritoie con attacco DN160.

Nella cucina e nella sala regia principale sono state installate unità a parete tipo Daikin FXAQ, complete di telecomando ad infrarossi. Lo scarico condense di queste due unità è DN20, sottotraccia a parete e sottopavimento (individuale per ciascuno) fino allo sbocco in intercapedine. 

L’aria primaria è trattata da varie unità di rinnovo aria esterna tipo Daikin VKM, complete di scambiatore di recupero tra aria esterna e aria estratta e di batteria di trattamento, collegata al circuito gas/liquido generale. Queste unità sono alloggiate nel controsoffitto delle zone servite, garantendone l’ispezionabilità per le necessarie attività di manutenzione. 

Tutte le unità sono dotate di scarico condensa con pompa di rilancio collegata alla stessa rete delle unità interne.

Per l’aria esterna e quella espulsa sono previste nuove canalizzazioni, quelle dell’aria esterna sono isolate con spessore idoneo alla temperatura invernale (minimo 19 mm). Tutte le canalizzazioni si attestano a dei ventilatori-booster in cassonetto, previsti per garantire la corretta pressione statica alle unità di rinnovo aria esterna in considerazione dei lunghi percorsi dei canali. Il cassonetto dell’aria esterna, da 4.350 mc/h, è installato all’esterno in intercapedine, sotto l’ingresso al corpo basso ed è dotato di prefiltro EU3 accoppiato a filtro tasche rigide EU7.

L’altro cassonetto da 2.400 mc/h è installato nel locale quadri elettrici con espulsione tramite griglia a parete da 850x300 mm verso l’intercapedine esterna.

Tutti i cassonetti sono dotati di pressostato differenziale per il controllo di flusso.

I canali sono dotati di serrande tagliafuoco con servomotore on-off in corrispondenza degli attraversamenti di compartimenti REI. Le serrande sono gestite dall’impianto di rilevazione incendi di piano. Ciascuna unità di rinnovo aria esterna è dotata, sugli attacchi circolari di presa aria ed espulsione, di serrande di taratura a iride per il corretto bilanciamento delle portate. La distribuzione aria locale è costituita, nelle due sale conferenze, da dei diffusori lineari di mandata e ripresa a quattro feritoie con attacco DN200, analoghi a quelli delle unità interne e delle bocchette di ripresa inserite nel controsoffitto. Nella hall sono previsti diffusori di mandata e ripresa a due feritoie e attacco DN140.

La distribuzione del refrigerante alle unità interne e alle unità di rinnovo aria esterna è realizzata con tubazioni di rame isolate e giunti Refnet di derivazione dalle dorsali alle unità e sui cambi di diametro. Le tubazioni sono alloggiate nel controsoffitto.

Il comando e la gestione delle unità interne e delle unità di rinnovo dell’aria esterna è attuato con pannello centralizzato “Intelligent Touch Controller” (per le unità a parete solo con telecomando a infrarossi) completo di scheda ingressi/uscite per comandi centralizzati per la gestione dei cassonetti di immissione/estrazione aria. In concomitanza con l’avviamento/arresto di tali unità si devono avviare/arrestare automaticamente il cassonetto immissione e i due cassonetti estrattori, a servizio delle unità di rinnovo aria esterna. Sarà  segnalato anche l’intervento dei tre pressostati differenziali sui cassonetti. 

Piazza Fidia  

L’immobile ubicato in Piazza Fidia, ad angolo fra via Cola Montano e via Ugo Bassi, è stato l’ultimo ad essere valorizzato all’interno del Bassi Business Park. L’edificio è costituito da sei piani fuori terra, di  superficie variabile in funzione dei terrazzi (4° e 5° piano), un piano seminterrato,  un piano cantinato ed un piano parcheggio interrato, oltre ad un solaio di copertura praticabile.

 

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Il progetto ha comportato la ristrutturazione interna dell’intero edificio che è ora occupato da una società del gruppo Generali: Alleanza Toro. 

           

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Caratteristiche dell’impianto di climatizzazione dell’edificio di P.zza Fidia, 1

 

Ciascun piano, ad esclusione del quinto, è stato dotato di un impianto di climatizzazione autonomo a volume di refrigerante variabile a due tubi, del tipo a pompa di calore.

Il quinto piano è dotato di un impianto di climatizzazione autonomo a volume di refrigerante variabile a tre tubi, del tipo a recupero di calore con zonizzazione mediante valvole selettrici caldo/freddo.

La climatizzazione degli uffici è assicurata da unità interne canalizzabili, installate nel controsoffitto e collegate mediante tratte di canali a diffusori lineari di mandata e ripresa pluriferitoie con plenum. Il collegamento tra canali e plenum avviene con condotti flessibili.

I canali di ripresa sono dotati di sportello di accesso al filtro.

In alcune zone sono state installate unità a soffitto in esecuzione sottile, canalizzate solo in mandata e con bocca di ripresa libera.

Solo al seminterrato nel locale magazzino-bar è stata installata una unità a parete il cui scarico condensa è collegato al sifone del lavello.

Il ricambio dell’aria è assicurato da unità di rinnovo con recupero calore sull’aria di espulsione, batteria di scambio a espansione diretta e umidificazione adiabatica. Le prese di aria esterna e di espulsione sono attestate su griglie combinate in facciata, installate nei sopraluce dei serramenti dei servizi igienici.

Per il piano seminterrato sono previste prese di aria differenziate, portate a quota regolamentare tramite cavedio.

Tutte le unità di rinnovo aria esterna sono fornite di filtro ad altissima efficienza sulla presa aria esterna e umidostato sul canale di ripresa.

Mandate e riprese sono collegate mediante canalizzazioni a diffusori lineari pluiferitoie dotati di plenum e con collegamento mediante condotti flessibili.

Tutti i canali di mandata delle unità interne e delle unità di rinnovo aria esterna sono isolati con lastre da 19 mm.

Ciascun piano ha un impianto indipendente, con propria motocondensante in copertura.

Le tubazioni gas-liquido sono alloggiate in posizione baricentrica.

La distribuzione gas-liquido è realizzata con sistema a giunti Refnet, tutte le tubazioni e i giunti sono stati isolati.

La rete di scarico condense è a soffitto e viene convogliata in misura di una per ala nei sifoni dei lavabi dei servizi igienici.

Ciascun piano è dotato di il pannello di gestione centralizzata dell’impianto (Intelligent Touch Controller).

Nei servizi igienici, con finestre, sono previsti termoconvettori elettrici monostadio da 600 W completi di termostato regolabile a bordo macchina.

E’prevista la centralizzazione di tutti i pannelli di piano su apposita interfaccia che permette la gestione dell’intero impianto da postazione remota. 

Pannello Intelligent touch controller

Il pannello per il controllo e monitoraggio delle unità esterne ed interne consente di gestire anche da remoto le seguenti funzioni:

  • avvio e arresto collettivo delle unità interne con programmazione oraria su base annuale;
  • impostazione temperature e abilitazione/disabilitazione dei telecomandi locali;
  • commutazione manuale o automatica da raffreddamento a riscaldamento e viceversa;
  • controllo e monitoraggio del corretto funzionamento dei condizionatori (stato/allarme);
  • display dello storico di funzionamento di ciascuna unità.

 

Didascalia Tavole allegate: 

Tavola 1 – Centrale di condizionamento

Tavola 2 – Impianto idrico sanitario

Tavola 3 – Impianto meccanico (piano tipo)

Tavola 4 – Impianti di distribuzione dell’aria (piano tipo)

Tavola 5 – Percorso canali di aria primaria (piano quarto)

Tavola 6 – Unità interne (piano quarto)

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Oliviero Tronconi

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Property management and development processes

Case-study: an office building

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