bollino ceralaccato

Gestione dei condomini e gestione di patrimoni immobiliari

Gestione del patrimonio immobiliare: il progetto Condominew di REPS offre sistemi di gestione dei condomini innovativi e corsi di Property e Facility Management

Facility management e finanza immobiliare

INDICE DEGLI ARGOMENTI

Una sinergia possibile?

Il progetto Condominew per la gestione di condomini e la gestione di patrimoni immobiliari 

Un nuovo modello per la gestione dei patrimonio immobiliari e la gestione dei condomini

Una sinergia possibile?

Così lontano, così vicino” … il titolo (tradotto in italiano dal tedesco) e la trama del film di Wim Wenders di qualche anno fa potrebbe rappresentare in modo sintetico l’interazione tra due mondi, quello della gestione dei condomini e quello delle gestione di patrimoni immobiliari.

Prendendo spunto dal titolo del film potremmo tranquillamente scrivere che rappresenti, mutatis mutandis, la metafora della situazione che abbiamo riscontrato nella nostra esperienza: abbiamo sempre percepito una profonda “diffidenza” tra le realtà condominiali in senso stretto e quelle della gestione immobiliare conto terzi.

Sinteticamente, dal punto di vista degli amministratori di condominio, il mondo della gestione immobiliare conto terzi è spesso valutato come un mondo “artefatto, dotato di mezzi illimitati o semplicemente in cui i gestori (o property managers) sono considerati come dei privilegiati: rapporto con proprietà abbienti, con ampie capacità di spesa, strutture organizzate, consulenti di ogni campo.

Di contro la realtà condominiale: un gestore/amministratore che il più delle volte si ritrova solo contro tutti, il quale cerca di amministrare con mezzi ridotti, in ambiti molto critici (se non bellicosi), con proprietà molto parcellizzate e con idee, pareri e visioni molto spesso discordanti.

Eppure il mercato immobiliare, ed in particolar modo quello della gestione, hanno visto palesarsi negli ultimi anni una serie continua di “indizi” che ormai costringono gli operatori a rivedere il concetto di presunta dicotomia tra le due realtà. Tra i tanti si potrebbero citare:

-          L’auspicata riforma del condominio di recente varo;

-          L’ingresso di capitali di investimento esteri in misura sempre più cospicua nel panorama del Real Estate nazionale;

-          Gli incentivi alla creazione, attraverso strumenti legislativi improntati alla sempre maggiore trasparenza e tracciabilità dei flussi finanziari scaturenti dalla gestione corrente degli immobili (REIT’s, SIIQ), di Fondi immobiliari portatori di modelli standardizzati di gestione immobiliare (il Property e Facility Management) e dei conseguenti aspetti tecnici ed amministrativi (reportistica codificata su base periodica, amministrazione dei cicli contabili attivi e passivi sulla base dei dettami IAS e della doppia quantificazione per cassa e competenza), di budgetizzazione manutentiva e dei ricavi su un orizzonte di previsione fra i tre e cinque anni, con slot temporali di quantificazione e rendicontazione su base trimestrale per singola posta contabile passiva (servizi di governo generale, impiantistici, edilizi, speciali) e attiva (ricavi da canoni di locazione al lordo e netto dei mancati pagamenti, stima degli effettivi tempi di recupero dei crediti in sofferenza, monitoraggio e relativa riconciliazione dei conti correnti incasso e pagamento, gestiti spesso in forza di una relativa procura).

Queste sono alcune tra le maggiori motivazioni che stanno favorendo ed accelerando l’evoluzione, e soprattutto, l’internazionalizzazione della figura professionale dell’Amministratore vs Gestore immobiliare in Italia, colmando progressivamente un gap di natura tecnico/professionale (circa 300 mila amministratori censiti in Italia, di cui circa 280 mila operanti in forza di esperienze professionali di natura amministrativa e contabile, ma per lo più privi di una formazione specifica e focalizzata sulla gestione integrata di sistemi immobiliari complessi) rispetto alle analoghe figure intra ed extra Europa, aggiungiamo anche dal punto di vista remunerativo in quanto maggiormente professionalizzate e conseguentemente valorizzate sul mercato del lavoro (80/100 Euro/anno per appartamento gestito in Italia, contro i 250/300 Euro/anno per appartamento gestito in Paesi quali Francia e Germania).

 

Il progetto Condominew per la gestione di condomini e la gestione di patrimoni immobiliari 

gestione di patrimoni

Alle problematiche fin qui esposte intende fornire una soluzione il progetto Condominew di REPS, che vuole quindi rappresentare un modello a valore aggiunto nella gestione immobiliare partendo dai processi, rispondendo alle dinamiche in continua evoluzione “richieste” dal mercato immobiliare, aspirando ad assumere il ruolo di centro di eccellenza a tutto campo sia nella disciplina condominiale sia in quella della gestione immobiliare tout court, attraverso l’offerta di sistemi di gestione innovativi unitamente a corsi estremamente pratici di Property e Facility Management di sistemi immobiliari complessi, fornendo strumenti di pronto utilizzo (fogli di calcolo, modelli di analisi, sistemi di monitoraggio e reportistica) a supporto della gestione day by day degli immobili.

L’amministratore così formato, come già sperimentato in alcuni case studies, assurge al ruolo di manager di processi immobiliari indipendente e maggiormente posizionabile sul mercato, attraverso una mappatura ragionata delle attività e programmando in maniera adeguata, nonché corrispondente alle reali condizioni operative e di “ciclo di vita utile”, la manutenzione dei sistemi edilizi ed impiantistici in ottemperanza a quanto previsto dagli indirizzi normativi nazionali (UNI 11257, 10443, 15341, 10951, 8364, 9317) ed esteri (p.e. LEED) di settore.

Ciò si traduce nella capacità di attivare gli interventi di manutenzione più opportuni, finalizzati:

-          Al mantenimento delle condizioni standard di funzionamento e di efficientamento dei processi condominiali;

-          Al raggiungimento degli obiettivi di prestazionalità legati alla destinazione d’uso degli immobili, garantendo un efficientamento dei processi condominiali progressivo a livello manutentivo ed energetico del patrimonio immobiliare in gestione;

-          Alle valutazioni delle probabilità di decadimento prestazionale e di valore degli elementi tecnici costituenti l’immobile;

-          Alla creazione di circoli virtuosi a livello manutentivo, ingenerando risparmi a livello di processi gestionali e manutentivi forieri di quel contenimento di costi alla base del nuovo meccanismo remunerativo proposto da REPS.

patrimoni-immobiliariIn tal modo il gestore/amministratore di patrimoni immobiliari approccia in maniera scientifica e ben motivata le attività necessarie per selezionare e coordinare i fornitori di servizi professionali maggiormente qualificati a supporto della gestione dell’immobile, sulla base di un orizzonte gestionale più ampio rispetto al proprio diretto mandato di amministrazione (spesso inferiore ai tre anni), creando valore aggiunto nella gestione dei budget annui e conseguente maggiore soddisfazione tanto per il portatore di interesse interno (tipicamente il condomino) che esterno (la proprietà dell’immobile, il manutentore, il potenziale acquirente di un appartamento, l’autorità fiscale).

In particolare, nell’ambito del Facility Management, la formazione specifica ed il supporto operativo fornito dal progetto Condominew e dalla Centrale di Governo REPS permette la maturazione di competenze necessarie per coordinare, secondo i dettami di sicurezza richiesti dalle normative vigenti, spazi e attrezzature di lavoro, al fine di pianificare processi di manutenzione e riqualificazione più efficienti ottimizzando il proprio albo fornitori, i flussi finanziari ed i rapporti con i condomini e l’amministrazione finanziaria e fiscale.

La Centrale di governo Condominew intende quindi incentrare in un unico punto di contatto le discipline cardine della gestione e valorizzazione immobiliare, offrendo un supporto operativo concreto all’amministratore (divenuto gestore del valore) immobiliare, coordinando in particolare:

-          La due diligence all’interno di un processo di property e facility management avanzato, completamente informatizzata, integrata e settata sulla base dello specifico ciclo di vita utile dell’immobile gestito;

-          La conseguente impostazione della migliore strategia manutentiva e di programmazione degli interventi di riqualificazione;

-          La gestione razionalizzata dal punto di vista delle risorse impiegate nella definizione della tempistica di intervento, della qualità del budget relativo, senza dimenticare la reportistica di gestione verso i condomini ed i soggetti a vario titolo interessati, del monitoraggio della efficienza energetica analizzando le disposizioni di legge e le metodologie operative conseguentemente adottabili, dell’adozione di strumenti e canali finanziari per ottimizzare gli investimenti operativi e i relativi impatti sul conto economico e sui flussi di cassa per le opere sia strutturali, sia funzionali, sia di riqualificazione energetica.

Il gestore diviene, come già sperimentato in alcuni case studies rivenienti dall’applicazione del sistema di gestione su esposto in contesti ad alte prestazioni, aderendo al sistema Condominew attivamente responsabile della sua “Business Unit” costituita dagli immobili in sua gestione, dedicandosi alle attività “core” come il controllo e miglioramento continuo della qualità dei fornitori, delle prestazioni del sistema Condominew, della soddisfazione del cliente inquilino/condomino.

Un’adeguata remunerazione viene inoltre garantita al singolo gestore da un sistema incentivante/premiale messo in atto dai tecnici Condominew, che si basa in sintesi sulla partecipazione attraverso opportune success fee ai saving sul budget di gestione rivenienti dall’ottimizzazione dei processi e servizi condominiali, dei cicli manutentivi e dalla razionalizzazione gestionale, potendo nel contempo garantire un’offerta completamente gratuita al singolo condomino, il quale verrebbe sgravato dall’onere del compenso all’amministratore/gestore divenendo quest’ultimo, di fatto, il vero imparziale e oggettivo portatore di valore aggiunto per gli immobili gestiti (sia pubblici che privati).

La crisi immobiliare negli ultimi anni ha segnato in maniera decisa il mercato italiano ed estero (quest’ultimo sicuramente in maniera più pervasiva ed “invalidante”), cambiando radicalmente le logiche dello sviluppo immobiliare e del fare impresa nel settore del Real Estate, rileggendo il valore e l’importanza della comunicazione, e del costante confronto e condivisione di expertise tecniche e finanziarie.

 

Un nuovo modello per la gestione di patrimoni immobiliari e la gestione di condomini

Ha conseguentemente assunto rinnovato vigore ed importanza il modello di “fare impresa”, non così comune nel settore immobiliare (cosiddetto olistica), in grado di rispondere, con elevati livelli di flessibilità e di creatività utilizzando il concetto di impresa-rete, alle dinamiche del mercato immobiliare, attraverso la continua e flessibile riconfigurazione della catena del valore aziendale in base alle necessità dell’investitore istituzionale che è sempre alla ricerca di investimenti maggiormente sicuri riguardanti immobili gestiti sulla base di orizzonti strategici ampi in relazione a business plan solidamente radicati sulle effettive aspettative di redditività del micro mercato in cui l’immobile è situato (in un arco di tempo di 50 anni, l’attività di manutenzione, da sola, incide per oltre il 286% del costo di realizzazione, mentre le restanti attività comprese nella voce “gestione” assommano al 225% dei costi di realizzazione).

Da questi presupposti il settore inizia a ripartire, le imprese impegnate nella valorizzazione e gestione degli immobili ritrovano nuova opportunità di confronto e gli operatori specializzati incontrano un sostrato tecnico e professionalizzante che consente un approfondimento ed allargamento della conoscenza del mercato immobiliare capillare, strutturata e prettamente a costo zero.

Da qui è nata, circa cinque anni fa, l’esperienza Condominew, che oggi annovera tra i suoi partners consulenti di stampo nazionale, nonché un primario consorzio di imprese e consulenti di stampo internazionale che sta credendo e scommettendo sull’introduzione del modello Condominew anche nel settore pubblico ed industriale.

Risulta quindi maggiormente percorribile la strada dell’abbandono delle logiche della speculazione immobiliare, caratterizzata da un trading spinto e che considera l’immobile mero generatore di capital gain e non di redditività nel lungo periodo, verso lo sviluppo e la rivalorizzazione sostenibile di complessi immobiliari sempre più improntati alla logica della eco-compatibilità e della rifunzionalizzazione del patrimonio esistente (tra cui si annoverano 2 milioni di edifici disabitati o abbandonati per le più svariate motivazioni, 1,5 milioni di edifici affetti dalla presenza di forme di abusivismo, 30 mila immobili di particolare importanza storico/artistica di cui circa il 10% ad alto potenziale di valorizzazione per lo più inespresso), la riconfigurazione (in parte già in atto) del quadro legislativo nazionale e regionale, deburocratizzando i processi decisionali a livello nazionale, regionale, provinciale e comunale facendo leva sulla chiarezza dell’interpretazione ed applicazione del quadro normativo tecnico/urbanistico e di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare esistente e di nuova costruzione.

La certezza ed uniformità, inoltre, nella valutazione ed erogazione delle richieste di capitale di credito da parte di imprenditori e sviluppatori del settore, attraverso l’adozione di un sistema univoco di valutazione immobiliare accettato da organismi nazionali ed esteri del settore, potrebbe essere un significativo volano per l’introduzione di nuove metodologie di investimento nel campo immobiliare, diffondendo forme di investimento strutturato e trasparente su larga scala che vedano soggetti privati ed imprese di settore (in particolare Facility e Property companies dotate di flessibilità e portatrici di processi efficienti) partecipare alle evoluzioni dell’immobile, investendo congiuntamente sulla base di obiettivi comuni (politiche manutentive corrette, mantenimento di una redditività costante e solida nel tempo, controllo dei fornitori e delle commesse, certificazione del bilancio annuale per immobili) in capitale umano e finanziario, partecipandone al rischio operativo attraendo in tal modo fiducia ed interessi concreti da parte di investitori italiani ed esteri alla ricerca, di certo ora più che negli anni passati caratterizzati da cieca frenesia da investimento nel mattone, di nuove forme di investimento aventi come sottostante l’immobile divenuto solido puntello per la realizzazione di strategie di portafoglio prettamente long term, con conseguenti politiche di valorizzazione, di prezzo e di dismissione razionali e ben mirate.

Circa il 7,5% (120 miliardi di euro) del PIL nazionale (circa 1.554,7 miliardi di euro nel 2010) era riconducibile in media all’industria immobiliare, settore che nell’ultimo decennio ha offerto grandi opportunità di crescita e sviluppo. I servizi immobiliari a valore aggiunto (il property management), secondo stime conservative di massima (non esiste ad oggi una valutazione completa su tale argomento), ammonterebbero ad un 1/1.5% del totale fatturato dell’industria immobiliare, in potenziale crescita per gli sviluppi sopra descritti.

Quanto esposto deve di conseguenza spingere le Associazioni di Amministratori Immobiliari ad investire su sistemi di gestione ed ottimizzazione di processi condominiali innovativi aprendosi a consulenze portatrici di expertise uniche nel settore, al fine di adottare e veicolare un nuovo approccio per amministrare i condomini, ed in generale, per gestire il patrimonio pubblico/privato esistente. In questo ANAPI rappresenta un sicuro apripista, confermando una spiccata sensibilità verso le tematiche sopra esposte e progetti ad alto valore aggiunto,. Si ottengono così rinnovate prospettive professionali per i propri associati, cambiando nel contempo radicalmente il modo di fare gestione in Italia, ripartendo dai fondamentali.

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Nicola Tursi

Nicola Tursi

  • Città: Milano
  • Cell: +393346688295
  • Email:n.tursi@hotmail.it
  • Competenze:
    • Analisi profittabilità immobiliare
    • Impostazione e gestione iniziative di sviluppo immobiliare
    • Gestione sistemi immobiliari complessi
    • Analisi e ottimizzazione di processi e procedure immobiliari
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