Facility management e finanza immobiliare

Evoluzione del Facility Management in contesti complessi

La crisi, la tecnologia, l’ambiente e l’aumento della popolazione sono elementi destinati ad avere un ruolo fondamentale nei mutamenti cui la società ed il business saranno soggetti nel prossimo futuro.

Anche il mercato del FM subirà cambiamenti ad oggi non prevedibili ma che saranno certamente indotti dagli stessi quattro elementi citati prima.

La crisi ha già prodotto effetti di osservazione critica su come le aziende utilizzano i propri spazi, ma soprattutto su quali sono gli spazi effettivamente necessari e sufficienti alla produzione dei risultati.

In funzione di ciò, chi era distribuito sul territorio nazionale ha diminuito la quantità dei propri uffici periferici in modo drastico, ogni singolo edificio è stato ridimensionato in termini di spazi occupati e si è affermata la politica dello “shared desk”: scrivanie non dedicate ma occupate da chi, di volta in volta, è presente in ufficio.

Per il business del FM ciò rappresenta una diminuzione del fatturato legato alla gestione dell’edificio e ai servizi alle persone, fatturato che dovrà essere recuperato in altre aree quali: progetti per la ridistribuzione degli spazi, per le ristrutturazioni ed i traslochi.

Se la mobilità del personale delle aziende aumenta, un futuro potrebbe essere rappresentato dalla gestione della mobilità stessa, nel suo senso più stretto (Mobility Manager) o quello più lato: gestione dei viaggi e spostamenti.

L’apporto della tecnologia al cambiamento è forse tra i più profondi; l’adozione di nuove tecnologie muta il comportamento degli individui.

Un esempio per tutti, l’utilizzo del cellulare: in passato città, stazioni ed aeroporti erano costellati da cabine telefoniche per consentire alle persone di parlare inascoltati.

Oggi, ovunque, si possono ascoltare conversazioni private fatte da persone che effettuano o ricevono chiamate sul proprio cellulare e parlano liberamente in mezzo alla folla.

La tecnologia ha mutato l’approccio mentale verso la “privacy”.

Nell’ambito del FM, la gestione dei cellulari aziendali è già parte delle proposte di servizi; la gestione della posta tradizionale si potrà integrare nella gestione tecnica del “mail and messaging” delle società; la gestione della sicurezza effettuata con personale di guardiania potrebbe integrarsi con la gestione integrata dei sistemi di accesso ed il concetto di sicurezza potrebbe aprirsi ad attività di “risk assessment” o alla predisposizione di misure di prevenzione di incidenti di qualunque tipo.

L’aumento della popolazione e del traffico cittadino, già nel 1998 ha spinto il governo ad emanare il Decreto interministeriale Mobilità sostenibile nelle aree urbane. Tale decreto ha creato una nuova figura professionale, quella del responsabile della mobilità. Gli enti pubblici con più di 300 dipendenti per "unità locale" e le imprese con complessivamente oltre 800 dipendenti, devono individuare un responsabile della mobilità del personale.

Nell'ambito del decreto si delineano due nuove figure:

• Mobility Manager di azienda;

• Mobility Manager di area.

Il primo è incaricato di ottimizzare gli spostamenti sistematici dei dipendenti della società ed ha l'obiettivo di minimizzare l'utilizzo dell'auto privata adottando, tra l'altro, strumenti come il Piano spostamenti casa-lavoro (PSCL), con cui si favoriscono soluzioni di trasporto alternativo a ridotto impatto ambientale (car pooling, car sharing, bike sharing, trasporto a chiamata, navette, ecc.).

Il risultato di questa politica prevede la riduzione del traffico di automezzi privati e delle relative conseguenze negative quali:

• consumo di energia;

• inquinamento atmosferico ed acustico;

• emissioni di gas serra;

• aumento della congestione stradale;

• calo della sicurezza stradale.

Il secondo è una figura di supporto e coordinamento dei responsabili della mobilità aziendale, istituita presso l'Ufficio Tecnico del Traffico di ogni Comune (ad esclusione dei più piccoli). Egli è adibito a mantenere i collegamenti con le strutture comunali e le aziende di trasporto locale, a promuovere le iniziative di mobilità di area, a monitorare gli effetti delle misure adottate e coordinare i PSCL delle aziende. Ogni azienda deve comunicare la nomina del Mobility Manager aziendale al Mobility Manager di area del Comune.

L'adozione dei Mobility Manager costituisce uno dei punti salienti delle azioni di Mobilità sostenibile. Le attività e la figura professionale potrebbero benissimo rientrare nel perimetro di business del FM.

Ultimo, ma non meno importante, è il cambiamento derivante dall’attenzione all’ambiente che, perseguendo parte degli obiettivi della Mobilità Sostenibile, focalizza l’attenzione di molta parte del business nella realizzazione e gestione di impianti di energia alternativa che diventano parte delle infrastrutture fisiche delle aziende, possibilmente appannaggio di chi offre servizi FM.

Si passerà così dal FM integrato a quello ecologico.

Per informazioni, chiarimenti e consulenza:

antonio.ive@libero.it