Facility management e finanza immobiliare

Apocalissi Immobiliare- Parte 2: l’incombente follia disastrosa della (vecchia…) Finanza Immobiliare

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Apocalissi Immobiliare- Parte 2: l’incombente follia disastrosa della (vecchia…) Finanza Immobiliare.

Premessa

I “mondi” finanziari e immobiliari (culturalmente incompatibili e inconciliabili) trovano finalmente una proficua “cerniera” nel Facility Management e nel Property Management, capaci di conciliare il concrete (cemento, in inglese) con il virtuale, i beni immobili con quelli mobili, la funzionalità con la redditività, i risultati a breve periodo con quelli a lungo periodo.  Come…? Con una “apo-calissi” (dis-velamento, in greco) di una nuova cultura manageriale applicata a una nuova Finanza Immobiliare.

Un affare nel quale si guadagna solo danaro non è un affare – Henry Ford.

 Nella I Parte di questa serie di articoli (“Dal costruire al gestire attraverso i Brick Shares ™ “) ho condiviso la necessità di trovare forme più equilibrate e scientifiche di collaborazione tra culture antitetiche quali quelle finanziarie e immobiliari in una moderna Finanza Immobiliare Complessa.

Una innovativa proposta arriva dai Brick Shares ™ descritti nel precedente articolo.

Ma… nulla di nuovo sotto il sole: l’attuale “spada di Damocle” che pende sul mondo intero, come ti convincerai dai numeri che seguono, è stata forgiata proprio dalla stessa volontà di trovare un connubio tra tali due discipline basato – purtroppo – su ormai obsoleti principi fisico-matematici fondati da L.Bachelier nel 1900 e irrobustiti da numerose “Formule da Nobel” degli ultimi 50 anni (Modigliani-Miller, Black-Scholes, Sharpe, Markowitz e (ad un pelo dal Nobel...) David Li.

Il “disastro incompiuto” dei CDO (Collateralized Debt Obligations), ossia di cartolarizzazioni di decine e centinaia di migliaia di mutui americani è scaturito proprio dalla tracotanza di aver pensato che la formula “Sulla Correlazione d’Insolvenza: un approccio con la funzione copula” (2000) di David Li garantisse veramente, ignorando ancora i principi fondamentali della Teoria della Complessità (anni ’70), una straordinaria affidabilità e sicurezza di tali investimenti. [se sei interessato ad approfondire la teoria della complessità applicata alla finanza, potrai trovare il mio corso online su: http://www.pfacademy.it/corso.php?idCo=82 ].

I CDO avevano convinto colossali banche, finanziarie e istituzioni governative che era finalmente possibile:

• investire nel solido mattone
• con le tipiche redditività finanziarie e
• con la mobilità di capitali che gli immobili impediscono.

Insomma: si erano tutti convinti di aver scoperto l’Eldorado in tale conciliazione di inconciliabili!

Tale convinzione ha replicato (in peggio- molto peggio…)  la follia olandese della “Bolla dei bulbi di tulipano” nel XVII secolo – vediamo perché:

• le attività finanziarie sono passate dal 70% del Pil mondiale negli anni ’90 ad oltre il 1400% (proprio così!) nel 2008, attraverso strumenti finanziari sempre più variegati, derivati e complessi – soprattutto i CDO;
• abbiamo subito una impressionante diffusione di strumenti finanziari “derivati”, quali i CDO e  i CDS – Credit Default Swaps; questi ultimi hanno raggiunto nel 2008 il livello di circa 57.000 miliardi $, pari a 4,4 volte il Pil USA (mentre il Pil mondiale valeva circa 54.000 miliardi di $...!);
• il valore nominale totale dei derivati raggiunse nel 2008 la folle cifra di 765.000 miliardi di $, pari a 14 volte il Pil mondiale!
• i ReREMICs ReREMICs (Resecuritization of Real Estate Mortgage Investment Conduits) sono la dimostrazione che “il lupo perde il pelo ma non il vizio”…   Dopo la colossale sottovalutazione del rischio dei CDO (prima considerati affidabili, poi “tossici”!), alcuni operatori hanno preso in mano questi voluminosi e tossici CDO per incorporarli, a loro volta, in ulteriori “derivati”, ossia in una nuova ri-cartolarizzazione (“resecuritization”, in inglese); insomma: una macedonia di CDO!   Staremo a vedere…

O meglio, stiamo già vedendo: grosse difficoltà del fondo sovrano di Dubai, default governativo greco, declassamento di debiti pubblici portoghesi e spagnoli, tracollo delle Agenzie di Mutui americani (Fannie Mae e Freddie Mac) recentemente arginato con un “fondo di garanzia  illimitato” (una “cura da malato terminale”!), e…. ne vedremo ancora di belle!

Morale

Attendiamo il peggio di questo “effetto domino” già innescato e analizzato dal 2008 negli “Agorà OSMI di Scenari Complessi Immobiliari”,  e arginabile soltanto da una Finanza Immobiliare matura e scientifica.

Intendo dire che soltanto un “terzo soggetto” può conciliare le mentalità e le esigenze della Finanza e dell’Immobiliare, un soggetto che abbia un approccio scientifico all’una e all’altra attività, e che abbia estrema attenzione alla funzionalità e alla redditività degli immobili a lungo termine.

Il “terzo soggetto” è il Facility Management , insieme al Property Management , capace di catalizzare un Progetto di  Finanza Immobiliare moderna, scientifica e affidabile che la Società tutta reclama (e la politica ignora, ancora una volta….).

Come….?  Perché…? Cosa manca in dettaglio ai Brick Shares e alla Finanza Immobiliare per decollare in Italia…? Le risposte nel prossimo articolo (“Parte 3”)!

Per ulteriori informazioni e chiarimenti: nicola.antonucci@libero.it

Ad maiorem!

Nicola Antonucci