“Brick Shares” (TM) – strumenti finanziari innovativi per investire in immobili senza ‘il mattone’.

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Premesse

Gli immobili stanno diventando mobili, con conseguente comparsa di volatilità in un mercato storicamente caratterizzato dalla sua assenza.  La finanza, che si nutre di volatilità, avrà quindi un ruolo crescente.

La ‘clessidra’ tra i mercati immobiliari e mobiliari, con ‘maree monetarie’ mai viste nella storia, è stata descritta nei miei articoli della serie “L’Anti-Robin Hood”  (CLICCA QUI per l’ articolo del 23 maggio 2007).

I dati parlano chiaro, soprattutto per le prospettive in Italia di un mercato finanziario per gli immobili attualmente larvale (dati dello studio CRA RogersCasey, LLC – feb. 2007):

• Negli USA, il 12% degli immobili (Real Estate – RE) detenuti a scopo d’investimento è trattato sul libero mercato, con diversi strumenti:  REITs, RE Mutual Funds, RE Limited Partnerships, ecc.
• In Europa, solo i 4% degli investimenti immobiliari può essere negoziato / trattato con opportune strutture finanziarie (fondi immobiliari, SIIC, società immobiliari, ecc…), e questo 4% è rappresentato fondamentalmente da tre mercati: Francia, Germania e Finlandia.
• L’Italia… non esiste: un infimo 0,2% degli investimenti immobiliari avviene tramite società immobiliari e fondi comuni immobiliari (un insuccesso!), e l'arrivo delle SIIQ (Società d’Investimento Immobiliare Quotate)  stimola la speranza di ‘finanziarizzare’ un minimo il mercato immobiliare.

Prospettive

L’Italia presenta retaggi culturali e giuridici che limitano l’applicazione della finanza al mercato immobiliare a 1/20 del livello francese, e a 1/60 del mercato USA!  La crescita del mercato sarà enorme… purché l’italiano:

• abbia a disposizione strumenti finanziari più… finanziari, ossia più garantiti (senza i ‘brand’ Ricucci, Coppola, ecc…), più trasparenti (senza tutti gli strati informativi dei fondi comuni o delle società immobiliari), e soprattutto più negoziabili.
• possa ‘toccare con mano’ (o quasi) il progetto immobiliare in cui crede: la costruzione di un nuovo centro commerciale o d’intrattenimento, la ristrutturazione di un edificio storico prestigioso, piuttosto che un cambiamento d’uso più lucroso.
• possa seguire lo sviluppo del ‘business plan’ dell’imprenditore edile in cui crede, vedendo rivalutare il proprio strumento finanziario man mano che il progetto evolve, e possa quindi trarne profitto anche parzialmente in corso d’opera.

L’italiano medio pretende molto, data la sua atavica ostilità e diffidenza finanziaria (come dargli torto con i ‘geni finanziari’ che l’Italia ha prodotto, dal “banchiere di Dio” Sindona, al “Blackfriar” Calvi, al “Prestigiatore" Tanzi, al “Furbetto del Quartierino” Ricucci….?!).

Ma il suo ‘amore per il mattone’ potrà finalmente trovare forme innovative d’investimento che non siano il terzo box auto, la seconda casa mare/montagna, il monolocale per il figlio, con tanto di ICI, catasto e tasse rifiuti da gestire.

Come?  Una risposta innovativa, drivata dall’esperienza della finanza immobiliare dell’ultimo decennio, è fornita dai “Brick Shares” (R) .

Il termine ‘Shares’ non tragga in inganno: non sono azioni, ma diritti a partecipare ai proventi di un ‘business case’ specifico e ben circoscritto, basato su determinati immobili, e con le garanzie e la trasparenza che ne conseguono naturalmente.

Soprattutto, i Brick Shares sono rivendibili, e possono circolare tra più investirori sul mercato.

Ma... cosa sono in dettaglio i Brick Shares?

Essi sono basati su ottimi business cases immobiliari, sfruttando i primi decisi segnali di ribasso del mercato (e confidando di avere ancora migliori occasioni nei prossimi mesi!).

La loro struttura relazionale è l’innovativo One-to-Many ‘verticale’, laddove per

• One-to-One, si intende un rapporto definito da un singolo imprenditore e un singolo investitore;
• One-to-Many ‘orizzontale’, si intende un rapporto definito da un imprenditore e molti investitori, che acquisiscono ‘fette orizzontali’ del progetto immobiliare, quindi appartamenti, box, o altro rigidamente definito;
• One-to-Many ‘verticale’, quando invece le ‘fette’ sono appunto ‘verticali’, ossia quote flessibili del progetto e dei suoi utili.  Questa è la tipica struttura delle Società per Azioni nei più maturi mercati finanziari mobiliari.

In pratica, i Brick Shares funzionano così:

• Ad ogni progetto/idea imprenditoriale immobiliare, l'imprenditore presenta i dettagli del progetto, delle sue prospettive, delle proprie esperienze e realizzazioni, del Business Plan, e chiede 'al mercato' un finanziamento;
• Il finanziamento da piccoli-medi investitori (minimo 50.000 €) rende questi 'partecipi' degli utili (non delle perdite) del progetto, con l’unica garanzia dell'immobile stesso, senza altre garanzie o impegni di rimborso. Si tratta quindi di capitale di rischio, ma con garanzie concrete nell'immobile stesso.

Per l'investitore, i vantaggi sono:

• diritto di partecipazione esclusivamente agli utili, e non alle perdite;
• possibilità di investire qualsiasi cifra (purché almeno 50.000€) e acquisire quindi una 'fetta' a piacere del business;
• evitare investimenti immobiliari con atti notarili, iscrizioni al catasto, ICI, tasse rifiuti, ecc...;
• soprattutto, la negoziabilità della partecipazione agli utili con semplice cessione del contratto a un nuovo investitore, attraverso intermediari designati (ai quali andrà una commissione dal 1 al 4% del valore, a seconda dei casi).  Questa è la grande differenza rispetto ai rigidi e farraginosi Fondi Comuni Immobiliari e alle SIIQ (Società di Investimento Immobiliari Quotate);
• tutto ciò con la semplice e pratica sottoscrizione di un contratto che comporta, soltanto per il gruppo dei Primi Sottoscrittori, una imposta di registrazione del 3%, imposta che non si applica più per i sottoscrittori successivi.

Per l'imprenditore o il proprietario privato, i vantaggi sono:

• possibilità di condividere un business plan di valorizzazione di terreni o immobili con piccoli-medi investitori interessati all’idea imprenditoriale, e non alla proprietà o gestione dell’immobile;
• un basso costo del finanziamento, sul modello delle ‘società per azioni’;
• piena autonomia gestionale del progetto, non essendo gli investitori dei ‘soci’ nel progetto, bensì ‘partecipi degli utili’ con diritti di rendicontazione.

Morale:  le Crisi portano necessariamente Opportunità.  Occorre però saperle cogliere e sfruttare con gli strumenti, le conoscenze e le tecnologie più avanzate.

“Il Caos favorisce le menti preparate” –  parafrasando L.Pasteur.

E noi abbiamo le menti preparate al Caos e alla Crisi!

Per ulteriori informazioni e chiarimenti: nicola.antonucci@libero.it

Ad majorem!

Nicola Antonucci

nicola.antonucci@libero.it